L’équipe Commercial Brokerage de Julius Baer Real Estate accompagne les propriétaires et les investisseurs tout au long du processus de vente et d’acquisition de biens immobiliers d’investissement, de biens opérationnels ainsi que de terrains à développer. En tant qu’expert en conseil immobilier commercial, Julius Baer Real Estate fournit un accompagnement stratégique, structure le processus de vente, prépare une documentation marketing de haute qualité et organise l’ensemble du processus de due diligence. L’équipe conduit également les négociations et supervise la finalisation notariale afin d’assurer une transaction fluide et sécurisée.

Les prestations comprennent également l’évaluation précise du prix de vente attendu pour des biens individuels ou des portefeuilles immobiliers complets, en tenant compte des conditions actuelles du marché. L’équipe conseille sur la structure de transaction la plus appropriée - qu’il s’agisse d’un asset deal, d’un share deal, d’un forward deal ou d’une opération de sale-and-leaseback - et identifie les groupes d’investisseurs les plus pertinents, qu’ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs‑occupants.

Dans les transactions immobilières commerciales, on distingue principalement les asset deals et les share deals. Dans un asset deal, l’acheteur acquiert directement le bien immobilier, qui est ensuite transféré au registre foncier. Dans un share deal, l’acquéreur achète les parts de la société détenant le bien, sans transfert direct du titre de propriété.

Une autre possibilité est l’apport en nature, où le vendeur apporte le bien immobilier à une société et reçoit en échange des parts - généralement d’un fonds immobilier. Les entreprises peuvent également libérer des liquidités grâce à une opération de sale‑and‑leaseback : le bien est vendu puis immédiatement reloué pour une longue durée, permettant de dégager du capital tout en conservant l’usage opérationnel du site.

Les promoteurs immobiliers privilégient souvent les forward deals. Après l’obtention du permis de construire, un contrat d’achat pour le futur projet est signé, parfois assorti d’un acompte. Le transfert de propriété intervient toutefois uniquement à l’achèvement du projet.

La qualité d’un investissement immobilier dépend avant tout de la stratégie d’investissement - Core, Core+, Value‑Add ou Opportunistic - et du profil de risque associé. Un investisseur recherchant la stabilité ne considérera pas forcément un bien plus risqué, même s’il offre un rendement potentiellement plus élevé.

Une fois la stratégie définie, plusieurs critères clés déterminent la qualité de l’investissement :
la qualité de l’emplacement, la situation locative, l’état technique du bâtiment et le potentiel de croissance des loyers. S’ajoutent à cela le potentiel de développement ou de changement d’usage, l’évolution attendue du marché et des taux d’intérêt, ainsi que les risques liés à la vacance, aux coûts d’entretien ou au renouvellement des locataires. L’ensemble de ces facteurs influence la performance à long terme du bien.

Les biens immobiliers off‑market sont commercialisés de manière discrète, sans publicité publique, et présentés uniquement à un groupe restreint d’investisseurs qualifiés. Grâce à l’importante base d’investisseurs et aux relations de marché établies de Julius Baer Real Estate, les investisseurs accèdent à des opportunités immobilières exclusives qui ne sont pas disponibles sur le marché ouvert.

Cette approche discrète est particulièrement adaptée aux propriétaires souhaitant atteindre un groupe d’acheteurs soigneusement ciblé, rechercher une transaction rapide ou accorder une importance élevée à la confidentialité et à l’exclusivité. Elle permet également de protéger les informations sensibles tout en maximisant la qualité et la sécurité du processus de vente.

Un processus de vente classique pour un bien d’investissement dure généralement entre quatre et six mois. La durée dépend de la complexité de la structure transactionnelle - asset deal ou share deal -, de la qualité et de l’exhaustivité de la documentation disponible, ainsi que de la localisation du bien, notamment selon que le canton dispose d’un notariat public ou privé. Les transactions off‑market peuvent souvent être conclues plus rapidement. En revanche, les opérations plus complexes, comme les sale‑and‑leaseback ou certains share deals, peuvent dépasser six mois.

Un processus d’enchères structuré est recommandé lorsqu’un bien bénéficie d’une forte liquidité et d’une demande élevée sur le marché. Le bien est alors présenté à un large panel d’investisseurs au travers d’un processus structuré comprenant généralement deux tours (offres indicatives puis offres fermes). La concurrence crée souvent une dynamique permettant d’obtenir un prix de vente plus élevé, en particulier pour les biens de grande valeur, situés dans des emplacements prime ou appartenant à des classes d’actifs très recherchées.

À l’inverse, une vente off‑market se déroule dans la plus grande discrétion, sans exposition large au marché. Le bien est proposé uniquement à un nombre limité d’investisseurs sélectionnés. Cette méthode est idéale lorsque la confidentialité est essentielle, lorsqu’une transaction rapide est souhaitée ou lorsqu’un acquéreur stratégique a déjà été identifié.

La décision de commercialiser un bien à prix fixe dépend du marché et de la stratégie de vente. Un prix fixe est pertinent lorsque la valeur du bien peut être estimée avec précision et que le vendeur a une idée claire de son prix cible. Cela donne un repère aux investisseurs et peut accélérer le processus de vente, notamment dans le cadre d’une transaction off‑market.

À l’inverse, le bien peut être proposé sans prix fixe dans le cadre d’un processus d’enchères. Plusieurs investisseurs soumettent alors leurs offres, et le prix final est déterminé par la concurrence. Cette stratégie est souvent retenue lorsqu’une forte demande est anticipée et que le vendeur souhaite maximiser le prix obtenu.

Le réseau d’investisseurs de Julius Baer Real Estate regroupe environ 50 000 acheteurs potentiels qualifiés, comprenant des investisseurs institutionnels, des family offices, des fondations, des entités publiques ainsi que des investisseurs privés suisses et internationaux. Ce réseau est renforcé par la clientèle internationale de Banque Julius Baer - composée de clients fortunés et très fortunés dans plus de 26 pays - ainsi que par les partenaires internationaux du groupe.
Cette portée globale permet un marketing immobilier hautement ciblé et maximise la probabilité de trouver l’investisseur idéal pour chaque transaction.