La cession-bail est une transaction financière dans laquelle le propriétaire d’un actif (généralement un bien immobilier) le vend à un investisseur, tout en le louant pour une période déterminée. Les conditions du bail (durée, loyer, espace requis et options de renouvellement) sont généralement négociées au cours du processus de transaction.

Avantages de la cession-bail

Pour le vendeur qui devient locataire à la fin de la transaction, le principal avantage réside dans le déblocage des fonds précédemment immobilisés dans l’actif. Le capital nouvellement disponible peut alors être réinvesti dans les activités de base de l’entreprise, utilisé pour renforcer les réserves financières ou réduire l’endettement global. Un autre avantage important est la continuité opérationnelle, puisque le locataire conserve l’usage de l’actif. D’un point de vue fiscal, les loyers sont souvent considérés comme des dépenses déductibles de l’impôt sur le revenu.

La transaction fournit à l’acheteur, qui devient le bailleur, un flux de revenus régulier grâce aux loyers prévisibles et souvent à long terme. L’investisseur devient propriétaire d’un actif tangible dont la valeur peut augmenter avec le temps. En outre, le risque d’investissement est atténué car le preneur est généralement une société bien établie, en activité depuis longtemps. Les opérations de cession-bail offrent également aux investisseurs la possibilité de diversifier leurs portefeuilles en s’exposant à différents types d’actifs et de secteurs d’activité.

Les défis de la cession-bail

Le vendeur ne bénéficie plus de la plus-value potentielle de l’actif. Pour résoudre ce problème, une transaction de cession-bail peut inclure un droit de préemption pour le vendeur, lui donnant la possibilité de racheter le bien à un prix prédéterminé. Le locataire peut également être confronté à la charge financière d’un contrat de location pluriannuel si l’entreprise n’atteint pas ses objectifs. En outre, le contrat de bail peut limiter la capacité du locataire à modifier ou à quitter les locaux sans encourir de pénalités.

Pour l’acheteur, l’achat comporte également certains risques : le locataire unique peut manquer à ses obligations ou avoir l’intention de quitter les lieux après la période initiale de cession-bail. Dans ce cas, l’acheteur doit supporter le risque de relocation. En règle générale, les investissements immobiliers étant relativement peu liquides, il peut être difficile pour le bailleur de céder le bien rapidement.

La cession-bail dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration

Les transactions de cession-bail sont un modèle très courant dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration, en particulier pour les établissements de grande taille.  Il s’agit d’une stratégie courante pour les exploitants d’hôtels afin de libérer des liquidités pour des rénovations, des expansions ou la réduction de la dette. Pour les investisseurs, les hôtels offrent des rendements attrayants sous la forme de baux stables, parfois basés sur la performance des revenus.

Toutefois, le secteur de l’hôtellerie et de la restauration présente également des défis spécifiques pour les transactions de vente et de cession-bail. L’acheteur doit évaluer correctement la capacité du locataire à exploiter efficacement l’hôtel, car les revenus de l’hôtel peuvent être affectés par la saisonnalité et la conjoncture économique, et les hôtels sont des biens spécialisés dont les autres utilisations sont limitées.

Conclusion

La cession-bail est une stratégie financière qui permet aux entreprises de disposer de liquidités en vendant des actifs tout en les louant à nouveau. Cela permet de libérer du capital pour réinvestir ou réduire la dette, tout en assurant la continuité de l’exploitation. Les investisseurs bénéficient de revenus locatifs stables et d’une diversification du portefeuille, mais supportent des risques tels que la défaillance des locataires ou les difficultés de relocation, comme l’a montré l’exemple du secteur hôtelier. Pour minimiser les risques, les transactions de cession-bail doivent donc être soigneusement structurées.