Selon la nouvelle édition du « Switzerland Annual Property Index » de Wüest Partner et MSCI, le rendement global des immeubles de rendement suisses s’est amélioré en 2024 pour atteindre 4,3 pour cent (= 3,2 pour cent de rendement net du cash-flow + 1,1 pour cent de rendement des variations de valeur). Ainsi, le recul du rendement global à 1,4 pour cent en 2023, dû aux taux d’intérêt et essentiellement au rendement négatif de -1,8 pour cent de l’époque, a déjà pu être partiellement rattrapé. Avec 4,3 %, la performance reste inférieure à la moyenne à long terme de 5,8 % depuis 2002.

Switzerland Annual Property Index : Total Return 2020-2024 par type d’utilisation

La comparaison des performances par type d’utilisation montre des résultats différents pour les divers secteurs. Le secteur hôtelier est en tête avec un rendement total de 7,0 % en 2024, la plus-value étant de 2,2 %. La deuxième place est occupée par l’immobilier industriel (5,0 %), suivi par les immeubles d’habitation (4,9 %). Alors que les biens industriels ont légèrement perdu de leur valeur (-0,2 pour cent), les biens résidentiels ont progressé de 1,8 pour cent. Les immeubles de bureaux et les immeubles de vente occupent les dernières places avec des rendements totaux de 3,5 pour cent et 3,8 pour cent respectivement, les rendements de variation de valeur respectifs étant légèrement positifs.

Une comparaison des rendements totaux sur les cinq dernières années montre que le secteur hôtelier a particulièrement souffert en 2020, année de la pandémie, et qu’il a été le seul secteur à subir une performance globale négative. Ces dernières années, les hôtels ont profité d’une reprise significative du nombre de nuitées et d’importantes ventes - notamment « Le Richemond » Genève, « Park Hyatt » Zurich, « Waldhaus Flims », « The Alpina Gstaad » - ont été annoncées récemment à des investisseurs étrangers. En comparaison à long terme, les secteurs résidentiel et industriel se distinguent en revanche par des rendements globaux solides dans toutes les situations de marché. Alors que l’immobilier résidentiel profite en premier lieu des augmentations de valeur, ce sont surtout les cash-flows stables de l’immobilier industriel qui permettent d’obtenir des rendements supérieurs à la moyenne.

Pour l’année 2025 en cours, les perspectives pour les immeubles de rendement suisses sont fondamentalement positives. Ainsi, en période de tensions géopolitiques et d’incertitudes économiques, les valeurs réelles sont de plus en plus demandées. Les placements immobiliers suisses, en particulier, peuvent profiter, en tant qu’investissement en francs suisses uniquement, du statut de valeur refuge et de l’environnement de taux d’intérêt bas en Suisse dans la phase de marché actuelle. En revanche, un ralentissement conjoncturel dû au conflit commercial mondial ainsi que des modifications réglementaires au niveau fédéral (notamment la Lex Koller) et cantonal (notamment l’initiative zurichoise pour la protection du logement) pourraient quelque peu peser sur les perspectives positives.