Selon l’Office fédéral de la statistique, la population permanente a augmenté de 10 % entre 2013 et 2023 pour atteindre un total de 8,96 millions de personnes. Le principal moteur a été le solde migratoire international associé à un excédent de naissances positif. Comme le montre le graphique ci-dessous des investissements réels dans le bâtiment dans le segment des logements collectifs, la production de nouveaux logements a nettement augmenté entre 2013 et 2018. Si l’on considère en outre l’évolution du taux de logements vacants - qui est passé de 0,97% à 1,62% sur la même période -, on a même produit plus d’unités de logement que le marché n’a pu en absorber. Ce taux de logements vacants comprend également les maisons individuelles ou les appartements qui ont été mis en vente sur le marché. Il est intéressant de noter que le taux de logements en propriété était encore de 37,4% en 2014. Depuis, il a chuté à 35,9% en 2022, malgré une phase de taux d’intérêt négatifs. Typiquement, les nouveaux arrivants s’installent donc d’abord dans un logement en location avant d’acquérir

Investissements réels dans les immeubles d’habitation et taux de vacance

Depuis 2018, les investissements réels dans dans les immeubles d’habitation sont toutefois en recul et, selon les estimations de Wüest Partner, ils devraient à nouveau être inférieurs au niveau de 2013 en 2024. En outre, les taux de vacance sont à nouveau en baisse depuis 2021 et ont atteint un niveau de 1,15%. La demande soutenue sur le marché du logement a entre-temps entièrement résorbé l’offre excédentaire existante. Pour pouvoir absorber la demande persistante, il faudrait donc à nouveau construire davantage. En effet, même sans l’effet spécial des personnes venues d’Ukraine, la croissance de la population s’est élevée à 1,0% en 2023. La pénurie de logements dont il est beaucoup question est donc clairement imputable à l’offre, qui ne réagit pas actuellement à la demande persistante.

Quelles sont les raisons pour lesquelles le marché du logement ne prend pas d’élan dans le contexte actuel ?

D’une part, nous nous trouvons à nouveau dans un environnement régulier avec des taux directeurs positifs. Outre les placements immobiliers et boursiers avec les obligations, il existe à nouveau des alternatives d’investissement pour les caisses de pension et autres investisseurs institutionnels, qui ont fortement investi dans la construction d’immeubles collectifs ces dernières années. D’autre part, dans le cadre de l’idée de densification prévue par la loi sur l’aménagement du territoire, la construction est devenue plus exigeante et les exigences ainsi que les contraintes se sont nettement accrues. Un large éventail de mesures pourrait être mis en place afin de rendre la construction d’immeubles collectifs à nouveau attractive. On pourrait envisager d’assouplir les règlements de construction et de zone, d’augmenter les coefficients d’utilisation, de simplifier les procédures d’autorisation et d’opposition ou de recourir davantage à la construction en série avec des éléments en bois préfabriqués.

De telles mesures permettraient d’inciter davantage à la construction de logements supplémentaires et, finalement, de rééquilibrer le marché. En d’autres termes, le marché est tout à fait cyclique et l’offre pourrait actuellement être augmentée si les structures incitatives adéquates étaient mises en place.