Dans le cadre de notre série mettant en lumière les experts en immobilier de Julius Baer à travers la Suisse, nous avons rencontré Dany Azevedo, Consultant Senior en évaluation immobilière. Basé à Genève, Dany accompagne clients et partenaires dans l’évaluation et le conseil immobilier dans toute la région francophone. Fort d’une expérience dans le conseil en immobilier commercial, les fonds immobiliers suisses et une exposition internationale à Londres, il possède une expertise approfondie dans les valorisations complexes ainsi que dans l’analyse des dynamiques de marché. Dany est titulaire d’un MSc en Immobilier de la Hochschule Luzern (HSLU) et d’un BSc en Finance Internationale de la Geneva Business School.

Quelles caractéristiques uniques distinguent le marché immobilier genevois des autres régions suisses ?

Le marché immobilier genevois se distingue en Suisse par la densité et la complexité de son cadre réglementaire. Le canton a mis en place des règles quasi uniques dans le pays, notamment concernant le contrôle de certains loyers résidentiels (LGL, LUP, LGZD, LDTR) ainsi que des normes sur l’utilisation et le développement de biens dans des zones industrielles spécifiques (LZIAM).

De plus, Genève est pionnière dans l’application des normes de consommation énergétique (LEn) et accorde une grande importance à la protection du patrimoine. Cet environnement réglementaire a un impact direct sur la valorisation des biens de rendement, et la faisabilité des projets de rénovation, de transformation et de construction.

Dans le segment des biens occupés par leurs propriétaires, il est également essentiel d’analyser attentivement les politiques communales liées à la densification ou à la protection des zones villas, car ces stratégies locales influencent fortement le potentiel de développement et la valeur à long terme des biens.

Quelle importance revêt la présence locale dans l’évaluation immobilière, surtout sur un marché aussi spécifique que celui de Genève ? Quelle valeur ajoutée peuvent attendre les clients privés et investisseurs ?

Étant donné la spécificité de l’organisation législative suisse et la rapidité d’évolution des réglementations, une présence locale forte est indispensable pour comprendre et intégrer correctement les particularités régionales dans les méthodologies d’évaluation.

Au-delà des aspects réglementaires, les régions lémanique et alpine sont particulièrement sensibles à la localisation lorsqu’il s’agit de fixer le prix d’un bien. Sans connaissance approfondie et actualisée des transactions, il est difficile d’évaluer les biens immobiliers avec précision. La connaissance fine du marché local et le suivi continu des transactions sont donc essentiels pour produire des évaluations fiables.

Quelles sont les idées reçues les plus fréquentes des clients sur l’évaluation immobilière ?

La valeur d’un bien est souvent perçue comme un simple chiffre au mètre carré ou le résultat d’un outil d’estimation en ligne. En réalité, le processus d’évaluation d’un bâtiment, d’une maison ou d’un terrain est beaucoup plus complexe.

Dans l’évaluation professionnelle, l’analyse ne se limite pas aux aspects réglementaires et financiers. L’expérience de terrain et l’observation empirique jouent un rôle crucial. Des éléments comme les nuisances environnementales, la durabilité, l’accessibilité, le contexte environnant, la qualité réelle de la construction, ainsi que la flexibilité d’utilisation et l’aménagement du bien peuvent fortement influencer la valorisation finale. Ces caractéristiques sont rarement prises en compte dans les systèmes automatisés, qui s’appuient sur des données quantitatives disponibles numériquement.

La précision des modèles statistiques diminue fortement pour les biens non standardisés ou situés dans des segments et zones atypiques. Pour cette raison, nous combinons généralement plusieurs approches d’évaluation, enrichies d’une connaissance approfondie du marché et d’une analyse sur site, afin d’obtenir une valeur fiable et solide.

Quelle partie du processus d’évaluation appréciez-vous le plus ? Et comment collaborez-vous avec l’équipe Julius Baer Real Estate à travers la Suisse ?

Ce qui rend le métier d’évaluateur immobilier passionnant, c’est la diversité des disciplines qu’il mobilise. L’évaluation nécessite des connaissances en économie, finance, droit, architecture, techniques du bâtiment et parfois même en politique. Bien que ma formation académique soit centrée sur l’économie et la finance, ce métier m’a permis d’élargir mon expertise à de nombreux autres domaines.

Parmi tous les aspects, celui que je trouve le plus captivant est la dimension juridique. Les réglementations évoluent dans le temps et varient fortement d’une région à l’autre. Leur interprétation et application pratique peuvent être complexes. En Suisse, notre travail implique de naviguer entre de nombreuses normes émises par différentes institutions tout en respectant le cadre légal local.

La collaboration étroite avec les spécialistes en financement hypothécaire de Julius Baer au niveau local, notamment à Genève, Lausanne, Sion, Crans-Montana et Verbier, constitue un atout essentiel. Forts de plusieurs années d’expérience et impliqués dans la grande majorité des transactions régionales, ils permettent de mieux comprendre les évolutions du marché, tout en intégrant les spécificités de la demande locale ainsi que les aspects liés à liquidité et au potentiel de valorisation.

À quoi ressemble votre dimanche matin idéal ?

Mon dimanche matin commence de préférence avec un rayon de soleil et un petit-déjeuner. Ensuite, j’aime suivre les événements sportifs, que ce soit en regardant les résumés ou en direct. En fin de matinée, à l’approche du déjeuner, je passe généralement des instants à la campagne avec ma famille, profitant de la nature, de bons repas et de l’occasion de déconnecter de la semaine et de la ville.