La valeur du marché suisse de l'investissement immobilier est estimée à plus de CHF 2 200 milliards, ce qui le rend supérieur à la capitalisation de toutes les entreprises cotées en bourse suisse. Comment les mégatendances mondiales influencent-elles la plus grande classe d'actifs de la Suisse et comment les investisseurs peuvent-ils se positionner pour préserver la valeur de leurs portefeuilles immobiliers à long terme?
Le marché locatif résidentiel, estimé à environ CHF 1 700 milliards, est le marché le plus important pour les investisseurs suisses. Un facteur déterminant de l’évolution positive passée était la croissance démographique et économique d’environ 1 % (nombre de personnes) et de 2 % (augmentation du PIB) respectivement. La demande de surfaces de bureaux, commerciales et logistiques en a également bénéficié. D’autres facteurs étaient l’environnement de taux d’intérêt bas, qui rendait l’immobilier intéressant pour les investisseurs institutionnels. Les tensions géopolitiques actuelles et les défis économiques, associés à la tendance de la numérisation, qui connaît une nouvelle accélération grâce à l’intelligence artificielle, façonneront le contexte du marché immobilier pour l'avenir prévisible. Étant donné que l’immobilier est fondamentalement une classe d’actifs tardive dans le cycle, il devient d’autant plus important pour les investeurs de s’intéresser de près aux tendances mondiales. Nous nous référons ci-après aux quatre «D» utilisés par différents acteurs du marché: démographie, désmondialisation, digitalisation et décarbonation.
Démographie
Selon le scénario de référence calculé par l'Office fédéral de la statistique (OFS), la population résidente permanente de la Suisse devrait augmenter de 9.1 millions (situation: T3 2025) à 10.5 millions en 2055. À partir de 2035, cette croissance sera exclusivement due à la migration et le solde des naissances sera négatif. Selon l'OFS, la croissance démographique dépendra donc encore davantage de la situation économique, principal moteur actuel de l'immigration. De plus, la population vieillit fortement. Selon le scénario de référence, la Suisse comptera un total de 2.7 millions de personnes (+0.9 million par rapport à 2024) âgées de 65 ans ou plus en 2055. Au niveau régional, selon le scénario de référence, la population augmentera de plus de 20% dans les cantons de Lucerne, Saint-Gall, Vaud, Genève, Thurgovie et Argovie. Zug et Zurich devraient également continuer à croître au-dessus de la moyenne, ce qui signifie que les zones économiques urbaines de Zurich/Zug et le bassin lémanique conserveront leur attrait.
Les investisseurs ont ainsi de nombreuses opportunités sur ce marché structurellement en croissance. En raison de l'offre limitée de terrains et des prix d'achat élevés dans les zones urbaines, les formats locatifs devraient rester la classe d'actifs dominante. Outre les formats locatifs classiques, l'évolution de la pyramide des âges entraînera une demande accrue de formes de logement adaptées aux seniors avec ou sans services. La récente acquisition de Senevita par le groupe Tertianum témoigne d'une tendance à la consolidation chez les exploitants de logements pour personnes âgées et de lits de soins. L'augmentation de l'espérance de vie repoussera toujours plus tard l'entrée dans les établissements de soins, ce qui constituera un défi pour les exploitants. Mais la jeune génération (« Génération Locataire ») s'intéressera également de plus en plus à des formats tels que le co-living dans les centres-villes. Cela ouvre aux investisseurs immobiliers des opportunités de reconversion de structures de bureaux obsolètes en logements commerciaux ou en propriétés exploitées.
Déglobbalisation
Les différends commerciaux et les tensions géopolitiques, conjugués à l’augmentation des budgets de défense, mettent à l’épreuve les dépendances économiques et politiques existantes. En particulier pour la Suisse, en tant que petite économie ouverte, le contexte actuel représente un défi majeur. Les investissements directs de l'industrie pharmaceutique suisse dans les grands marchés tels que les États-Unis et la Chine illustrent parfaitement que la concurrence entre les sites deviendra probablement encore plus intense à l'avenir. Ces investissements concernent non seulement la production locale, mais également la recherche. Il est avantageux pour les entreprises suisses qu'elles aient dû devenir continuellement plus efficaces grâce à la force persistante du franc suisse et qu'elles soient déjà présentes sur les principaux marchés mondiaux avec des sites locaux. Les implications de cette situation pour la demande d'espaces commerciaux en Suisse ne se révéleront qu'à l'avenir. Il est positif de constater que la Suisse s'est concentrée depuis longtemps sur l'économie des connaissances en raison de la force susmentionnée du franc suisse et du contexte de prix/salaires élevés. Outre les clusters financiers/d'assurance et des sciences de la vie qui ont rencontré du succès, un cluster technologique prospère a également été développé au cours des 20 dernières années. En principe, la Suisse devrait gagner en efficacité notamment grâce à l'utilisation de l'intelligence artificielle et défendre ses avantages concurrentiels. De plus, la Suisse bénéficie d'un avantage relatif grâce à sa stabilité politique et à ses réserves d'énergie (centrales hydroélectriques), qui devraient se renforcer davantage dans les années à venir. Cela profitera non seulement au marché du logement, mais aussi aux infrastructures (centres de données) ou aux surfaces de bureaux et de recherche dans les clusters déjà établis dans les centres.
Décarbonisation
La décarbonisation est un facteur de valeur et de coût important pour le secteur immobilier. Afin d'atteindre l'objectif déclaré de neutralité climatique dans le parc immobilier existant, des investissements importants de la part des investisseurs et des pouvoirs publics sont nécessaires. Les principaux investisseurs ont essentiellement intégré leurs plans de décarbonisation dans leurs évaluations DCF. Cependant, les dépenses effectives doivent encore être engagées à l'avenir. Sans ces investissements, le risque de se retrouver avec des actifs échoués augmenterait à long terme. Pour atteindre la neutralité climatique, les pouvoirs publics sont également tenus d'équiper les villes et les communes de réseaux de chauffage urbain durables ou connexions énergétiques (par exemple « CoolCity dans la ville de Zurich). Il est donc conseillé aux investisseurs de coordonner leurs projets d'investissement à long terme avec les plans d'infrastructure des pouvoirs publics. Outre la réduction de la décarbonisation opérationnelle, l'énergie grise joue un rôle de plus en plus important dans les projets de modernisation et de réutilisation. Ainsi, plusieurs grands investisseurs suisses ont signé une charte visant à réduire l'utilisation de matières premières primaires non renouvelables à 50 % de la masse totale. En outre, il convient de garder à l'esprit les risques climatiques physiques lors de la planification des investissements. L'augmentation des primes d'assurance ou même l'exclusion possible de la couverture d'assurance en raison du changement climatique pourrait également avoir une influence sur la valeur et les prix du parc immobilier à l'avenir.