Après les annonces massives de droits de douane des États-Unis, diverses institutions ont révisé leurs prévisions pour le produit intérieur brut (PIB) suisse. La Banque Julius Baer prévoit également un taux de croissance du PIB inférieur de 20 points de base, soit 1,0 pour cent (2025) et 1,2 pour cent (2026). Si des droits de douane sur les produits pharmaceutiques sont introduits, d'autres révisions seront attendues. D'un autre côté, un résultat plus favorable des négociations commerciales américaines en cours pourrait atténuer légèrement le désavantage concurrentiel de l'économie d'exportation suisse par rapport à d'autres pays. Les incertitudes économiques ont également accru la possibilité d'une introduction de nouvelles taxes négatives par la Banque nationale suisse (BNS). À long terme, les rendements des obligations fédérales à 10 ans ont déjà réagi et se sont abaissés d'environ 10 points de base à 0,3 pour cent depuis le milieu de 2025.

Qu'est-ce que ce changement de contexte économique et de taux d'intérêt signifie pour les investisseurs immobiliers suisses ? En principe, le faible environnement des taux d'intérêt et l'incertitude économique soutiennent la demande d'actifs immobiliers suisses. En particulier, les immeubles d’habitation sont considérés comme une valeur refuge en raison de leurs caractéristiques défensives, avec des rendements locatifs stables et des taux de vacance bas. Dans le secteur commercial, la demande de surfaces industrielles devrait diminuer, comme cela a été observé lors des crises passées. Ainsi, après l'abandon du plancher de change de l'euro et l'introduction des taux d'intérêt négatifs par la BNS en 2015, il y a eu une suppression d'environ 25 000 postes à temps plein dans l'industrie. Il est probable qu'il y ait également une suppression d'emplois dans l'industrie pendant cette crise, malgré les indemnités de chômage partiel prolongées (2e trimestre 2025: -4 600 postes en Suisse dans le secteur industrie/construction vs. l’année précédente). Cette suppression d'emplois entraînera probablement une demande plus faible de logements dans les régions touchées. Cependant, la pression de la demande de logements devrait rester élevée dans les centres financiers et de services (notamment Zurich) ainsi que dans les régions touristiques.

En raison des défis mentionnés, en particulier pour les surfaces industrielles, les investisseurs devraient maintenir leur préférence pour les biens immobiliers résidentiels et les objets de bureau et de vente de première classe situés dans des emplacements centraux, qui bénéficient de la croissance des branches des services et de la demande de logements qui en découle. Cette préférence se reflète également dans l'évolution des prix et des valeurs réalisés au premier semestre 2025. Selon CIFI, l'indice des transactions pour les immeubles de rendement avec usage mixte et résidentiel a augmenté de 1,5 pour cent au cours des 12 derniers mois (au 2e trimestre 2025). Wüest Partner signale également une augmentation de 2,6 pour cent des prix de transaction pour les immeubles d’habitation en Suisse au cours des 12 derniers mois (au 1er trimestre 2025). Sur le plan régional, la plus forte croissance des prix a été observée en Suisse centrale (+3,6 pour cent) et la plus faible dans la région lémanique (+1,7 pour cent). Cette évolution régionale différente peut également être constatée dans les loyers proposés. Ainsi, l'indice Homegate pour les cantons centraux de Schwyz (+8,4 pour cent) et de Zoug (+5,8 pour cent) montre une croissance des loyers supérieure à la moyenne au cours des 12 derniers mois, contrairement aux cantons de Genève (-0,6 pour cent) et de Vaud (+1,7 pour cent). Sur la base des prix de transaction croissants, les experts immobiliers ont réduit leurs taux de dépréciation dans les évaluations semestrielles au 30 juin 2025, ce qui a conduit à des réévaluations des sociétés immobilières sur les portefeuilles de logements allant jusqu'à 3 pour cent. Mais les objets commerciaux ont également été réévalués, bien que dans une moindre mesure, avec environ 1 pour cent. 

Immeubles d’habitation : évolution des prix des transactions (1^er trimestre 2016 = 100)

Pour le deuxième semestre 2025, les augmentations de prix et de valeur des immeubles d’habitation devraient être moins fortes qu'au premier semestre 2025. D'une part, le ralentissement de la croissance des loyers dans l'offre et le stock devrait se poursuivre. Alors que l'indice Homegate au 30 juin 2024 a augmenté de plus de 5 pour cent en glissement annuel, il n'y a eu qu'une croissance de l'offre de loyers de près de 2 pour cent au 30 juin 2025. Dans le stock, une deuxième baisse du taux de référence de 25 points de base à 1,25 pour cent est attendue et devrait entraîner une dynamique régressive. D'autre part, nous ne prévoyons pas actuellement l'introduction de taux d'intérêt négatifs par la BNS. De plus, les interventions réglementaires possibles, telles que l'initiative nationale sur les prix des loyers ou l'initiative zurichoise sur la protection du logement, doivent être surveillées. Les restrictions persistantes en matière de crédit limitent également la volonté de payer des investisseurs qui travaillent avec des capitaux empruntés auprès des banques. Cependant, la volonté de payer des acheteurs «equity» ou de ceux ayant accès au marché obligataire n'est pas affectée et assure une demande continue d'investisseurs dans l'environnement actuel de faibles taux d'intérêt, comme le montrent les récentes acquisitions de portefeuilles d'immeubles d’habitation.