Selon la nouvelle édition « Switzerland Annual Property Index » de Wüest Partner et MSCI, le rendement total des immobiliers suisses à revenu a progressé de 4,2 % en 2024 à 5,4 % en 2025. Après la baisse liée aux taux d’intérêt du rendement total à 1,4 % en 2023, principalement due au rendement de variation de valeur négatif de -1,8 % à cette époque, les biens immobiliers suisses d’investissement ont pu bénéficier pendant deux années consécutives d’une augmentation des rendements de variation de valeur de 1,0 % (2024) et de 2,2 % (2025). La performance globale en 2025 était toutefois légèrement inférieure à la moyenne à long terme de 5,7 % sur les deux dernières décennies. En revanche, le rendement de variation de valeur en 2025 était supérieur à la moyenne à long terme de 1,5 % depuis le début de l’indice en 2002.

La comparaison de performance par type d'utilisation révèle des résultats différents pour les divers secteurs. En tête en 2025 figuraient les immeubles d’habitation avec un rendement total de 6.2 %, dont une plus-value de 2.8 %. Les immeubles de commerce de détail se classaient deuxièmes avec un rendement total de 4.9 %, suivis des propriétés industrielles et logistiques (4.8 %) et des hôtels (4.7 %). Alors que les objets industriels ont légèrement perdu de la valeur (-0.4 %), les immeubles de commerce de détail et hôteliers ont augmenté de 1.6 % et 1.0 % respectivement. Une fois de plus, les bureaux occupaient le dernier rang avec un rendement total en 2025 de 4.3 %, le rendement de variation de valeur s’étant avéré à nouveau plus élevé qu’l’année précédente avec 0.7 % et le rendement du cash flow ayant pu être porté à 3.5 %. Une comparaison des rendements sur la dernière décennie montre que le secteur résidentiel (moyenne 2016-25 : 6.1 %) offrait le meilleur rendement total grâce aux augmentations de valeur. Le secteur hôtelier, quant à lui, a généré le rendement total moyen le plus faible entre 2016 et 2025, soit 2.3 %, mais a pu progresser sensiblement au cours des deux dernières années 2024/25 grâce à une évolution positive de la valeur. Dans une perspective à long terme, le secteur industriel se distingue également, générant le rendement du cash flow le plus élevé de 5.3 % sur les dix dernières années.

Switzerland Annual Property Index : Total Return 2002-2025

Comment l'immobilier suisse d'investissement va-t-il évoluer à l'avenir ? 

En période de tensions géopolitiques, d'incertitudes économiques et de craintes inflationnistes, les investissements immobiliers suisses, en tant qu'investissement pur en francs suisses, peuvent bénéficier du statut de valeur refuge ainsi que d'une possible indexation des loyers sur l'inflation. Un aperçu de l'évolution des rendements de 2002 à 2025 pour les investissements immobiliers directs, illustrée dans le graphique, ne montre pas d'évolution négative de la valeur des investissements immobiliers suisses pendant la crise financière mondiale (2007/08), la crise de la dette européenne (à partir de 2009) ni pendant la pandémie mondiale (à partir de 2020). Seul le virage amorcé par la Banque nationale suisse (BNS) fin 2022 a entraîné une légère correction de la valeur de 1,8 % en 2023. Si la BNS peut maintenir ses taux directeurs stables, comme dans notre scénario de base, nous prévoyons toujours une évolution solide de la valeur au cours de l'année en cours. Outre l'évolution des taux d'intérêt, l'évolution des prix et de la valeur à moyen terme sera également influencée par les votes à venir aux niveaux fédéral (notamment l'initiative « Pas de Suisse à 10 millions » initiative) et cantonal (notamment l'initiative zurichoise de protection du logement). L'issue de ces votes et des procédures de consultation en cours (notamment « Lex Koller ») pourrait influencer la structure des prix ou les primes de risque exigées par les investisseurs sur le marché des transactions. Pour plus d'informations sur les impacts possibles à long terme des mégatendances (notamment la numérisation et les effets de l'« intelligence artificielle ») sur le secteur immobilier, veuillez vous référer à notre article publié début février 2026 voir : Immeubles suisses - impact des mégatendances sur le marché et les investisseurs