Le choix d’une hypothèque est un choix important qui n’est pas facile à faire. En particulier en période de taux bas, les emprunteurs hypothécaires se demandent s’il faut choisir une hypothèque à taux fixe ou une hypothèque du marché monétaire/SARON.
Hypothèque à taux fixe, hypothèque SARON et hypothèque du marché monétaire expliquées en bref
Quelle est la différence entre les différents types d’hypothèques ? Cela s’explique en principe de la manière suivante : dans le cas d’une hypothèque à taux fixe, le client et la banque conviennent « aujourd’hui » de la durée fixe, du montant et du taux d’intérêt d’une hypothèque. Ni le montant ni le taux d’intérêt ne peuvent être modifiés ou adaptés pendant la durée convenue. L’hypothèque à taux fixe offre donc une sécurité en termes de planification budgétaire, car le preneur d’hypothèque sait exactement à combien s’élèveront les futurs paiements d’intérêts. C’est pourquoi ce produit offre une protection optimale contre la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Les hypothèques à taux fixe peuvent généralement être conclues pour une durée de 2 à 10 ans. Bien entendu, une hypothèque à taux fixe peut aussi présenter des inconvénients. D’une part, les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont plus élevés que ceux des hypothèques du marché monétaire ou des hypothèques SARON, car les hypothèques à taux fixe comportent un forward, qui peut être comparé à une prime d’assurance, lorsque la courbe des taux est ordinaire. D’autre part, les preneurs d’hypothèques à taux fixe ne peuvent pas profiter des futures baisses de taux d’intérêt, les hypothèques à taux fixe ne peuvent pas être amorties de manière anticipée ou même être remboursées intégralement.
Les prêts hypothécaires du marché monétaire ou SARON, en revanche, sont des produits de financement à court terme, généralement proposés pour une durée de un à trois mois. Comme le taux d’intérêt de ces deux produits hypothécaires est adapté au niveau actuel des taux à chaque échéance de la tranche, ils sont beaucoup plus exposés aux risques de fluctuations du marché. Bien entendu, ces produits hypothécaires profitent toutefois de la baisse des taux d’intérêt et jouissent en outre d’une plus grande flexibilité, puisqu’ils peuvent être amortis partiellement ou totalement à l’échéance de la durée d’un ou de trois mois. Enfin, il est bien sûr possible de convertir une hypothèque en une hypothèque à taux fixe à tout moment.
D’ailleurs, le SARON (Swiss Average Rate Over Night) est un taux d’intérêt journalier du marché monétaire garanti pour les francs suisses et s’oriente étroitement sur le taux directeur de la Banque nationale suisse. Les banques calculent une sorte de taux moyen (compounded SARON – taux composé) sur trois mois par exemple. C’est pourquoi le taux d’intérêt de base SARON final pour les hypothèques n’est connu de manière contraignante qu’à l’échéance de la tranche.
Coup d’œil rétrospectif : coûts des hypothèques à taux fixe par rapport aux hypothèques à taux variable au cours des dernières années
Avant d’aborder la question de savoir si c’est le bon moment pour convertir les hypothèques à court terme existantes en hypothèques fixes à long terme, il est recommandé de jeter un coup d’œil sur le passé. Des études montrent que les preneurs d’hypothèques qui, depuis 1991, n’ont misé que sur des hypothèques à court terme sur le marché monétaire, ont dû payer nettement moins d’intérêts hypothécaires :
Situation initiale : hypothèque de 500 000 francs, toutes les données sont en francs (arrondies)
| Période de 10 ans | Prêt hypothécaire sur le marché 1) | Prêt hypothécaire à taux fixe sur 5 ans | Prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans | Différence2) |
| 1993-2003 | 163 000 | 257 000 | 300 000 | 137 000 |
| 1994-2004 | 142 000 | 270 000 | 342 000 | 200 000 |
| 1995-2005 | 124 000 | 279 000 | 312 000 | 188 000 |
| 1996-2006 | 116 000 | 249 000 | 299 000 | 183 000 |
| 1997-2007 | 115 000 | 220 000 | 235 000 | 120 000 |
| 1998-2008 | 121 000 | 180 000 | 231 000 | 110 000 |
| 1999-2009 | 122 000 | 190 000 | 221 000 | 99 000 |
| 2000-2010 | 115 000 | 209 000 | 278 000 | 163 000 |
| 2001-2011 | 99 000 | 199 000 | 235 000 | 136 000 |
| 2002-2012 | 87 000 | 191 000 | 229 000 | 142 000 |
| 2003-2013 | 84 000 | 190 000 | 178 000 | 94 000 |
| 2004-2014 | 82 000 | 156 000 | 204 000 | 122 000 |
| 2005-2015 | 79 000 | 124 000 | 161 000 | 82 000 |
| 2006-2016 | 74 000 | 148 000 | 199 000 | 125 000 |
| 2007-2017 | 65 000 | 140 000 | 226 000 | 161 000 |
| 2008-2018 | 52 000 | 156 000 | 239 000 | 187 000 |
| 2009-2019 | 43 000 | 106 000 | 187 000 | 144 000 |
| 2010-2020 | 42 000 | 96 000 | 151 000 | 109 000 |
| 2011-2021 | 41 000 | 83 000 | 153 000 | 112 000 |
| 2012-2022 | 40 000 | 60 000 | 94 000 | 54 000 |
| 2013-2023 | 44 000 | 69 000 | 115 000 | 71 000 |
| ∅ Coûts d’intérêts3) | 88 000 | 170 000 | 219 000 | 130 000 |
1) Sur la base du Libor à 3 mois (SARON à partir de 2022) / 2) Différence modèle le plus cher/modèle le moins cher / 3) Moyenne de toutes les périodes de 10 ans depuis 1993. / Source : VZ VermögensZentrum
Par exemple, celui qui a misé sur une hypothèque à taux fixe sur dix ans entre 2013 et 2023 a payé, avec une hypothèque de 500 000 CHF, un total de 115 000 CHF d’intérêts pendant ces dix ans. Les intérêts sur une hypothèque du marché monétaire se sont élevés à 44 000 CHF sur la même période, et deux hypothèques fixes successives de cinq ans ont coûté au total 69 000 CHF. L’hypothèque du marché monétaire était donc la variante de financement la plus avantageuse pour la période 2013 - 2023. La même situation se présente pour toutes les périodes de financement depuis 1993.
Une hypothèque à taux fixe est-elle recommandée ?
Cela dépend principalement des cas individuels. Après les hausses surprenantes et substantielles des taux d’intérêt en 2022, les taux directeurs de la Banque nationale suisse ont de nouveau été nettement réduits ces derniers mois. La Banque Julius Baer & Cie. SA prévoit de nouvelles baisses des taux d’intérêt à court terme. Toutefois, la Banque Julius Baer & Cie. SA s’attend à ce que les taux d’intérêt à moyen et long terme atteignent bientôt leur niveau le plus bas.
La décision finale ne doit toutefois pas être motivée uniquement par des considérations économiques. Comme mentionné plus haut, une hypothèque à taux fixe réduit la flexibilité de l’emprunteur. Ainsi, les personnes qui aiment amortir rapidement, qui s’attendent à des liquidités importantes prochainement ou qui prévoient même de vendre leur bien immobilier dans les prochaines années, devraient plutôt éviter de souscrire une hypothèque à taux fixe. En revanche, les personnes proches de la retraite ou dont l’un des conjoints souhaite réduire son temps de travail en raison d’un congé parental et qui verront ainsi leurs revenus diminuer, devraient établir une plus grande sécurité dans l’établissement de leur budget avec une hypothèque à taux fixe. Ce ne sont là que quelques exemples de la manière dont la décision peut être influencée par des facteurs qui ne se limitent pas au seul taux d’intérêt futur possible.
Des règles de base simples pour le financement hypothécaire
- Il convient d’éviter ce que l’on appelle les « décisions rapides ». Une hypothèque est un produit à long terme et doit être évaluée en tant que tel. Une décision prétendument correcte aujourd’hui pourrait s’avérer être une mauvaise décision pour l’avenir.
- Avant de décider du produit de financement, le preneur d’hypothèque doit réfléchir à la manière dont le financement pourrait se présenter à l’avenir et aux événements qui surviendront dans sa vie et qui sont déjà connus (départ à la retraite, mariage, enfants, déménagement, héritage, etc.) De tels événements doivent absolument être pris en compte dans la décision.
- Les personnes dont l’aversion au risque est marquée devraient plutôt souscrire des hypothèques à taux fixe.
- La diversification n’est pas seulement importante pour les placements financiers, mais aussi pour les hypothèques - une combinaison d’une hypothèque sur le marché monétaire et d’une hypothèque à taux fixe est une réflexion judicieuse.
- Recherchez toujours un entretien personnel et assurez-vous que la banque que vous avez choisie souhaite établir un partenariat à long terme avec vous et ne cherche pas uniquement à conclure un accord à court terme. En outre, une transaction immobilière comporte de nombreuses facettes : questions fiscales, évolution du patrimoine, modification du bien immobilier, comme sa vente par exemple. Toutes ces questions doivent être traitées par des experts. Cherchez donc un partenaire qui puisse vous soutenir à tout moment et de manière compétente dans ces questions également.
Banque Julius Baer & Cie. SA
Vers l’auteur : Gianfranco Bibbo est titulaire d’un diplôme fédéral de spécialiste en économie bancaire et dirige le Mortgage Advisory Switzerland de la Banque Julius Baer & Cie. SA depuis 2015. Il travaille pour la banque depuis 2005, presque exclusivement dans le domaine des hypothèques. Auparavant, il a travaillé pendant 8 ans dans le secteur de la clientèle privée et commerciale d’une banque de détail. Au final, Gianfranco Bibbo dispose de près de 30 ans d’expérience dans le secteur hypothécaire suisse.
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