En Suisse, la disponibilité de terrains constructibles est limitée, que ce soit pour des projets résidentiels ou commerciaux. En raison des écarts significatifs de prix entre les terrains prêts à construire en zone résidentielle et ceux situés en zone commerciale ou industrielle, il est légitime de se demander : qui sont principalement les utilisateurs, demandeurs ou investisseurs de ces terrains, et quelle configuration répond le mieux aux besoins du marché ?

L’analyse suivante indique que le développement de nouveaux terrains commerciaux en dehors des zones urbaines n’est généralement rentable que dans certains cas, lorsque les conditions sont optimales pour les investisseurs. Cela implique une réduction significative des risques, tels qu’une bonne desserte, un bail à long terme, une solvabilité solide du locataire, ainsi qu’un parc immobilier moderne et adapté aux besoins des utilisateurs. Ces conditions justifient des rendements attendus relativement faibles. Par conséquent, le marché est principalement guidé par le rythme des utilisateurs finaux qui exploitent le terrain et le bâtiment à des fins de production ou commerciales. La forte importance de l’utilisation potentielle est illustrée par la hausse des prix des terrains à bâtir destinés à l’exploitation de centres de données.

Situation initiale

Les terrains à bâtir destinés à un usage commercial se situent généralement en périphérie des centres-villes ou des villages, principalement en raison des nuisances sonores et des infrastructures de transport. Alors que les formes d’habitat peuvent encore être perçues comme relativement homogènes, les usages commerciaux présentent des différences plus marquées. La diversité des secteurs d’activité, évaluée en fonction du nombre de lieux de travail, est très hétérogène.

Nombre de postes par secteur d’activité

Cela revêt une importance cruciale pour le marché immobilier, car les bâtiments et terrains doivent répondre à des besoins spécifiques en matière de production, d'activité commerciale ou de commerce. Étant donné que ces besoins varient selon chaque secteur et utilisateur, le marché immobilier commercial montre des signes de fragmentation évidents. Ainsi, tous les bâtiments ne sont pas interchangeables ou utilisables de la même manière par tous les utilisateurs.

Aperçu du marché

Wüest Partner indique des loyers compris entre CHF 70/m² par an (quantile 10 %) et CHF 204/m² par an (quantile 90 %) pour les surfaces commerciales et les entrepôts dans toute la Suisse. CBRE indique des fourchettes similaires, comprises entre CHF 70 et 190/m² par an.

Pour les biens immobiliers destinés à l'industrie légère et à la logistique, CBRE affiche un rendement net maximal de 4 à 4,1 % pour le premier trimestre 2026. Cela peut être approximativement corroboré par les transactions effectuées par Julius Baer Real Estate ainsi que par des données détaillées sur les évaluations et les prix d'achat.  Dans les zones rurales où le parc immobilier est en mauvais état et où le taux de vacance est élevé, la propension à acheter est nettement plus modérée.

Demandeurs

Les demandeurs potentiels peuvent être regroupés en deux catégories : les utilisateurs finaux et les investisseurs financiers. Les utilisateurs finaux possèdent des biens immobiliers commerciaux pour les exploiter directement, tandis que les investisseurs développent des bâtiments, les intègrent à leur portefeuille et les louent, ou agissent également en tant que promoteurs immobiliers. Du point de vue de l’exploitation, la gestion de la trésorerie et du capital, ainsi que la satisfaction des besoins opérationnels, sont prioritaires. En revanche, l’investisseur a principalement pour objectif d’obtenir un rendement adéquat.

Sur le marché des fonds cotés en Suisse, les produits exclusivement axés sur l’immobilier commercial sont relativement peu nombreux. Parmi les 47 fonds cotés, seulement 12 ont une orientation d’investissement principalement commerciale. En termes de capitalisation boursière, cela représente environ 12,1 milliards de francs suisses sur un total de 80,9 milliards, soit environ 15 %. De plus, ces fonds présentent un agio inférieur à la moyenne, avec 15 % contre 38 % en moyenne pour tous les fonds cotés au 1er février 2026. Par ailleurs, certaines sociétés immobilières cotées en bourse affichent parfois une orientation commerciale plus marquée.

Scénario exemplaire

Les opérations de « sale-and-lease-back » sont couramment observées dans certains secteurs, où un propriétaire-occupant vend son bien immobilier tout en continuant à l'utiliser en le louant à long terme. Cette stratégie permet de libérer des liquidités pour financer d’autres investissements. Le montant du loyer de reprise est un facteur clé, car, étant capitalisé sur la durée du contrat, il influence directement le prix de la transaction.

Avantages et inconvénients des différents concepts de location du point de vue de l'entreprise.

Loyer plus élevé par rapport aux taux du marché

+ Prix de vente initial plus élevé
+ Liquidité plus élevée à court terme
- Coûts plus élevés à long terme 

On observe également souvent le cas où un investisseur lie directement un utilisateur final en tant que locataire pendant le développement.

Le calcul suivant est hypothétique et ne se fonde pas sur des cas réels. Il suppose qu’un investisseur anticipe un rendement brut initial de 4,5 % pour un immeuble commercial situé en dehors de la ville, avec un seul locataire très solvable, un contrat d’une durée hypothétique de 10 ans, et un loyer conforme aux prix du marché de 120 CHF par mètre carré par an. La surface louable est estimée à titre d’exemple à 10 000 m², ce qui donne un loyer annuel de 1 200 000 CHF. Ce scénario constitue la référence. Dans d’autres variantes, le loyer du marché est ajusté après l’expiration du contrat (donc après 10 ans).

Esquisse de calcul

*La valeur actuelle nette de la sortie est identique pour tous les scénarios, soit 16,13 millions de francs suisses.

Environ 40 % du prix de la transaction sont donc générés dans le scénario de référence pendant la durée du contrat. Si le locataire unique fait faillite de manière inattendue, cela a des conséquences considérables sur l'investissement. En outre, il faut s'attendre à des pertes de loyers pendant la période imprévue de relocation, qui devrait durer plus d'un an. Il est donc recommandé à l'acheteur d'exiger une garantie bancaire suffisamment élevée lors de la négociation du prix d'achat. Dans l'exemple ci-dessus, avec un prix d'achat basé sur un loyer contractuel de 180 CHF/m² par an (hypothèse de surloyer) par rapport à 120 CHF/m² par an (loyer du marché) et une faillite après 3 ans, une perte c.p. d'au moins 6 millions de CHF, soit près de 20 % du prix d'achat initial, serait à comptabiliser.

Il est donc intéressant d'examiner en détail les risques encourus par l'investisseur dans le cadre d'une relation avec un locataire unique lors de la due diligence :

• Asymétrie d'information
• Risque de solvabilité et de défaillance
• Le risque d'aléa moral se manifeste, par exemple, lorsqu’un paiement élevé du prix d’achat est effectué en raison d’un loyer excessif et non soutenable, alors même que l’entreprise est déjà en situation de faillite potentielle.

Une entreprise court également un risque si elle conclut avec l'investisseur un contrat de location à long terme pour exploiter le terrain. Si le créancier hypothécaire a déjà inscrit un droit de gage immobilier avant la conclusion du contrat de location et qu'il devient lui-même insolvable, cela pourrait entraîner une réalisation forcée. Si le loyer contractuel est artificiellement bas, cela pourrait avoir un effet négatif sur la valeur du bien immobilier (voir également l'exemple chiffré ci-dessus). En conséquence, le créancier hypothécaire pourrait exiger un double appel² conformément à l'art. 142 LP. L'entreprise court alors le risque que le transfert du contrat au nouveau propriétaire ne soit pas contraignant. Soit de nouvelles conditions sont négociées, soit l'entreprise doit quitter les lieux. Dans la pratique, cependant, de tels cas sont rares.

Répercussions sur les prix fonciers

En raison des fourchettes de prix indiquées et des négociations individuelles, les zones commerciales et industrielles peuvent présenter d’importantes variations dans la disposition à payer pour les terrains correspondants. De plus, la plupart des règlements de construction et d’aménagement dans les zones industrielles offrent une grande flexibilité d’utilisation. Une affectation excessive à des bureaux a généralement un effet négatif, car la demande externe reste limitée et les entreprises n’ont besoin que d’une partie des surfaces administratives et de back-office. Par conséquent, la plupart des terrains industriels sont exploités selon les besoins réels plutôt qu’à pleine capacité. Il convient de noter, par exemple, les terrains destinés aux centres de données, pour lesquels la disposition à payer dépasse significativement la moyenne.

En se référant à l'exemple chiffré mentionné précédemment, on suppose que les coûts de construction d’un immeuble commercial sont standards. Ces coûts sont ensuite déduits du prix de la transaction une fois le terrain achevé, par un acquéreur potentiel.³

Dans les zones périurbaines, les valeurs résiduelles moyennes varient généralement entre 200 et 400 CHF par mètre carré de surface foncière. La proportion de la valeur du terrain dans la valeur totale après achèvement se situe fréquemment entre 10 et 20 %, ce qui correspond approximativement aux catégories d’emplacement courantes dans les zones non urbaines, conformément aux tableaux SIV. La gamme des prix des terrains est également illustrée dans une étude menée par la société FPRE (2025).⁴

Pour un investisseur ou un promoteur, il ne suffit pas de se limiter aux coûts de construction selon le Code des coûts de construction (CFC). Il est également essentiel de prendre en compte l’ensemble des coûts totaux d’investissement, comprenant les marges à risque, les coûts liés à la première commercialisation, ainsi que les coûts de financement. Cette approche peut réduire considérablement la valeur résiduelle, pouvant même, dans le pire des cas, conduire à une valeur foncière négative. Avec un rendement brut initial de 5,5 %, la valeur résiduelle selon une méthode très simplifiée pour un promoteur immobilier pourrait déjà devenir nettement négative. Les prix des terrains commerciaux ne peuvent donc être atteints que dans des conditions optimales. À l’inverse, en supposant un prix foncier fixé à 400 CHF/m², l’exemple chiffré mentionné ci-dessus montre qu’il est possible d’investir environ 2 270 CHF/m² de surface louable comme coûts initiaux. Ce montant doit couvrir tous les postes de coûts évoqués, ce qui peut s’avérer difficile selon la situation structurelle, nécessitant déjà une optimisation du rendement.

On peut en conclure que ce sont principalement les utilisateurs finaux qui dominent le marché. Pour les promoteurs ou les investisseurs, l'investissement est intéressant dans la mesure où le terrain est directement lié à un locataire en tant qu'utilisateur final (et à une durée de contrat fixe). Cela se fait généralement avec une solution « Built to Suit » (BTS). Un développement « en réserve » sur un terrain vierge sans concept d'utilisateur final semble peu rentable, risqué et non rentable dans la plupart des endroits en Suisse.

Résumé

En résumé, le besoin de conseils spécialisés en développement commercial devient de plus en plus crucial dans un environnement financier complexe. Les investisseurs et les entreprises doivent être conscients des risques de contrepartie, notamment en cas de locataires uniques ou peu nombreux, ainsi que des conséquences potentielles, en prenant les précautions nécessaires lors des opérations d’achat ou de vente. Par ailleurs, un financement fiable constitue une base solide pour mener à bien des projets de développement, même face à des événements imprévus tels qu’une stagnation ou une récession économique, en s’appuyant sur une estimation réaliste et conforme au marché de la valeur vénale, et en s’entourant de conseillers en transaction compétents. 

Julius Baer Real Estate

Julius Baer Real Estate a assisté à environ 20 transactions immobilières commerciales en 2025. En matière d’évaluation, notre service a réalisé un volume de plus de 1,5 milliard de francs suisses dans le secteur de l’immobilier commercial et environ 1 milliard de francs suisses dans le domaine de l’immobilier de développement. Nos équipes expérimentées sont à votre disposition pour vous accompagner dans toutes vos demandes personnalisées.

Notes de bas de page

¹ Pour simplifier, un nombre habituel de places de stationnement est inclus. Le rendement est divisé en deux composantes. Les années 1 à 10 sont capitalisées à 2,5 % en tant que « bond » comparable. Le taux d'actualisation à la sortie est dérivé c.p., de sorte que la valeur actualisée à la sortie, ajoutée à la valeur actuelle des 10 premières années, corresponde à la valeur actuelle du scénario de référence. Le rendement à la sortie s'élève donc à environ 4,7 %. L'IRR (par rapport au loyer théorique) se stabilise à 4,5 % dans tous les scénarios. Les valeurs sont arrondies.

² Le double appel constitue un instrument de protection du créancier hypothécaire selon le principe de la priorité d'ancienneté. Il protège le créancier contre les diminutions/charges économiques subordonnées dans le temps sur le bien immobilier (servitudes, charges, contrats, etc.). Le bien immobilier est mis en vente une fois « tel quel » avec les charges et une fois sans les charges concernées. Dans la mesure où un produit de réalisation plus élevé sans charges permet de couvrir l'hypothèque, les charges sont « effacées ».

³ La méthode de la valeur résiduelle, également appelée méthode du promoteur immobilier, est une méthode courante pour évaluer la disposition à payer pour un terrain non bâti. Elle consiste à comparer l'utilité future (= valeur ou prix de transaction) aux dépenses engagées pour la construction. Le résidu représente le prix maximal possible pour acquérir le terrain.

⁴ FPREview Aperçu du marché des surfaces commerciales et industrielles (2025).

⁵ Calcul simplifié avec un loyer de 120 CHF/m² par an et un rendement attendu de 4,5 %. Avec un coefficient d'utilisation (surface de plancher imputable divisée par la surface de terrain imputable) légèrement supérieur à 1 et une efficacité de surface (surface louable divisée par la surface de plancher) légèrement inférieure à 1 pour les halls commerciaux, 1 m² de surface louable = 1 m² de surface de terrain.