L’achat d’un bien immobilier nécessitant une rénovation peut être une option attrayante, mais comporte également des risques. Pour prendre une décision éclairée, il est important de comprendre la durée de vie des différents éléments de construction, les coûts de rénovation possibles et les potentielles augmentations de valeur. La durée de vie des différents éléments de construction et les coûts associés jouent un rôle central. Une compréhension approfondie de ces aspects est recommandée pour préserver durablement la valeur du bien immobilier et éviter les surprises financières.

À quoi faut-il faire attention avant l’achat

Avant d’acheter un bien immobilier nécessitant une rénovation, il est crucial de procéder à un inventaire minutieux. Commencez par une visite de l’objet, idéalement accompagné d’un expert en bâtiment expérimenté. Portez une attention particulière à l’état des structures porteuses, du toit, de la façade et des installations techniques telles que le chauffage, l’électricité et la plomberie. Ces éléments peuvent représenter les facteurs de coût les plus importants lors d’une rénovation. Demandez à voir les documents relatifs à l’historique de construction et aux rénovations déjà effectuées. Pour les immeubles d’habitation, renseignez-vous également sur le montant du fonds de rénovation.

Soyez conscient que les interventions sur la structure porteuse sont très coûteuses, l’enlèvement de murs ou l’ajout d’ouvertures n’est parfois pas possible, travaillez avec la structure existante du bâtiment.

Tenez compte des conditions juridiques, dans quelle mesure une rénovation est-elle possible ? Vérifiez les extraits du registre foncier pour les servitudes ou les restrictions de construction et informez-vous sur les éventuelles exigences de la commune ou la protection du patrimoine. Pour les projets de rénovation plus importants, veillez particulièrement à l’accès et à la possibilité d’un accès sans obstacle jusqu’au bâtiment.

Enfin, l’année de construction du bien peut donner des indications sur le risque de contamination à l’amiante. Les bâtiments construits avant 1990 pourraient contenir des matériaux contenant de l’amiante. Il faut également vérifier si le bien figure dans le cadastre des sites pollués. Ce cadastre fournit des informations sur d’éventuelles contaminations du sol ou des eaux souterraines. Ces deux facteurs peuvent avoir un impact considérable sur les coûts de rénovation et doivent donc être pris en compte à un stade précoce.

Enfin, vous devez faire une estimation réaliste des coûts totaux, qui prend en compte non seulement le prix d’achat, mais aussi toutes les dépenses de rénovation et les éventuelles dépenses imprévues. C’est le seul moyen de juger si le projet est économiquement viable et correspond à vos possibilités financières. Une préparation et une analyse minutieuses avant l’achat peuvent vous aider à éviter de mauvaises surprises et à maximiser les chances d’une rénovation réussie.

Durée de vie et cycles de rénovation

La durée de vie moyenne totale d’un bien immobilier est généralement comprise entre 80 et 100 ans. De plus, cette période peut être considérablement prolongée par un entretien et une modernisation régulière. Certains bâtiments durent même plusieurs siècles s’ils sont entretenus de manière professionnelle et constamment adaptés aux normes modernes. En général, il faut noter que la durée de vie totale d’un bien immobilier dépend de divers facteurs, tels que :

• Qualité de construction et matériaux utilisés
• Entretien et maintenance réguliers
• Influences environnementales et conditions climatiques
• Intensité et type d’utilisation

Les différents éléments de construction et installations techniques ont des durées de vie différentes et doivent être renouvelés ou rénovés à intervalles réguliers. Ces périodes sont appelées cycles de rénovation. Un cycle de rénovation typique pour une maison individuelle en Suisse est d’environ 25 à 30 ans. Au cours de cette période, des travaux de rénovation plus importants sont généralement nécessaires, au-delà de l’entretien normal.

Il est important de comprendre que tous les éléments de construction ne doivent pas être rénovés en même temps. Les éléments statiques ont généralement la plus longue durée de vie et ne nécessitent qu’un entretien minimal s’ils sont correctement manipulés, c’est pourquoi ce sont aussi les adaptations les plus coûteuses. Les éléments visibles et exposés aux intempéries, comme les peintures ou les revêtements, doivent en revanche être renouvelés le plus souvent. Voici un aperçu des durées de vie moyennes des éléments de construction importants :

Il faut noter que ces indications sont des valeurs indicatives et peuvent varier en fonction des conditions météorologiques, de la qualité des matériaux, de l’intensité d’utilisation et de l’entretien.

Coûts d’investissement et avantages

Les coûts de rénovation peuvent être considérables, selon la profondeur de l’intervention, et doivent être inclus dans la planification financière future. Une rénovation peut inclure des mesures de construction qui maintiennent la valeur et augmentent la valeur, il est donc difficile de donner une estimation précise du volume d’investissement. En règle générale, il faut prévoir chaque année environ 1% à 1,5% de la valeur du bâtiment pour l’entretien et les rénovations. C’est généralement aussi ce que les banques prennent en compte lors de l’octroi de crédits et ce qui entre dans le calcul de la capacité financière. Concrètement, les coûts pour des mesures individuelles peuvent se présenter comme suit :

• Rénovation de façade : 60’000 à 120’000 francs
• Rénovation de toit : 40’000 à 80’000 francs
• Remplacement des fenêtres : 30’000 à 50’000 francs
• Remplacement du chauffage : 25’000 à 50’000 francs
• Rénovation de salle de bain : 25’000 à 50’000 francs

Ces chiffres sont des valeurs indicatives et peuvent varier considérablement selon la taille et l’état du bien ainsi que la qualité des matériaux choisis.

Une rénovation immobilière représente certes un effort pour le propriétaire, mais une planification soigneuse peut apporter de nombreux avantages après l’achèvement des travaux. Il est ainsi possible de réduire les coûts d’exploitation, d’augmenter la valeur du bâtiment à long terme et de bénéficier d’avantages fiscaux grâce à des déductions. Selon le droit fiscal (LIFD ; LHID), les frais d’entretien des biens immobiliers de la fortune privée sont déductibles (art. 32 al. 2 LIFD ; art. 9 al. 3 LHID).

Pour cela, il est important de documenter correctement les dépenses et les mesures prises afin qu’elles puissent être correctement présentées à l’autorité fiscale et lors d’une éventuelle vente ultérieure du bien.

Rénovations énergétiques

L’efficacité énergétique et la durabilité jouent un rôle de plus en plus important dans l’immobilier, non seulement d’un point de vue écologique, mais aussi en termes de financement et de maintien de la valeur. En Suisse, il existe différentes normes et certifications qui évaluent l’efficacité énergétique et la durabilité des bâtiments. Parmi les plus connues figurent Minergie, le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) et le Standard Construction durable Suisse (SNBS).

Ces certifications peuvent être avantageuses lors de la vente ou du financement externe. Certaines banques proposent des prêts environnementaux spéciaux avec des conditions avantageuses pour les biens immobiliers économes en énergie. Par exemple, avec une certification Minergie, un certificat CECB ou lors de la mise en œuvre de certaines mesures énergétiques, on peut bénéficier de conditions spéciales.

Une certification n’est en aucun cas obligatoire et une rénovation peut être rentable pour réduire les coûts d’exploitation. Ainsi, des interventions ciblées qui améliorent l’efficacité énergétique du bien peuvent entraîner des économies financières et une augmentation de la valeur du bien immobilier. Les mesures suivantes ont le plus grand impact sur la réduction des pertes de chaleur et des coûts d’exploitation :

Le temps d’amortissement pour ces investissements est typiquement entre 10 et 20 ans, en fonction des prix de l’énergie et des conditions individuelles.

De plus, la Confédération et les cantons soutiennent souvent les rénovations énergétiques par des programmes de subventions. Il vaut donc la peine de s’informer sur les possibilités de subventions actuelles avant d’entreprendre une rénovation.

En fin de compte, chaque bien immobilier doit être considéré individuellement. Des facteurs tels que l’âge, la substance du bâtiment, l’emplacement et les préférences personnelles jouent un rôle important dans la planification des rénovations. Un conseil professionnel par des experts peut aider à prendre les bonnes décisions et à planifier les investissements de manière optimale.