Le Conseil fédéral souhaite renforcer la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes de l'étranger (« Lex Koller ») et a ouvert une consultation correspondante lors de sa séance du 15 Avril 2026, qui durera jusqu’au 15 Juillet 2026. Cette consultation fait partie des mesures d'accompagnement que le Conseil fédéral a adoptées en lien avec l'initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions d'habitants », qui sera soumise au vote le 14 Juin 2026. Diverses réponses de la branche immobilière à la consultation ont déjà été publiées. Ainsi, l'« Alliance Lex Koller reste moderne » – composée de neuf importantes associations économiques et professionnelles – a déclaré que les réglementations prévues par le Conseil fédéral seraient préjudiciables à la Suisse et ne seraient pas compatibles avec les accords de libre-échange existants.

L’espace de vie en Suisse est limité, comme le montre le solde immobilier en baisse récemment publié par Wüest Partner, qui s’élève à 32 200 nouveaux logements nets (moyenne 2010-25 : 42 460 nouveaux logements) pour l’année 2025. Lors de la discussion des solutions possibles à cette pénurie et des effets sur les prix qui y sont associés, il convient d’évaluer les différents marchés et leurs moteurs. Les loyers des logements disponibles sont ainsi principalement définis par l’offre (marché des promoteurs) et la demande (marché des utilisateurs). En revanche, les prix des immeubles de rendement sont déterminés sur le marché du patrimoine, qui est largement influencé par la situation des taux d’intérêt ou l’attrait relatif par rapport aux autres classes d’actifs et qui n’est déjà aujourd’hui directement accessible qu’aux investisseurs suisses. Nous pensons donc que des mesures visant à accroître rapidement l’offre de logements et à accélérer le marché des promoteurs sont appropriées. Le rapport de Fahrländer Partner (FPRE), commandité par l’Office fédéral de la justice, révèle notamment qu’une planification spatiale plus dynamique est nécessaire pour atténuer les problèmes du marché du logement. De plus, selon le FPRE, il serait judicieux de libérer davantage de terrains constructibles dans les agglomérations très demandées. Ceux-ci devraient pouvoir être construits avec une forte densité et des règles concernant l’accessibilité financière. Dans ce contexte, il est bon d’accueillir favorablement le projet de consultation commandé par le Conseil fédéral le 22 Avril 2026 afin d’accélérer les procédures de planification et d’octroi des permis de construire.

Des interventions plus strictes sur le marché des actifs ne contribueraient pas, selon nous, à résoudre les problèmes, mais auraient plutôt tendance à les aggraver et entraîner une expansion de l’offre moins importante (marché des promoteurs) dans les segments concernés. De plus, une exclusion générale du capital étranger de tous les sous-marchés immobiliers – logements et biens commerciaux – aurait des conséquences négatives importantes pour l’économie suisse. Les investisseurs étrangers peuvent ainsi fournir aux entreprises en situation de crise la liquidité bienvenue dont elles ont besoin par le biais de transactions de vente-reprise et préserver des emplois. L’hôtellerie et le secteur des centres de données seraient également particulièrement touchés. Le marché suisse dépend fortement des acteurs étrangers dans ces domaines. Cela aurait un impact négatif sur l’infrastructure numérique et affaiblirait l’attrait de la Suisse comme lieu d’implantation pour les entreprises technologiques et les industries gourmandes en données.

L’exclusion du capital d’investissement étranger dans les placements indirects entraînerait probablement une décotation des investissement cotés en bourse en raison des contrôles difficiles à appliquer pour les banques (par exemple, concernant les personnes morales et les régimes collectifs) avant l’exécution des transactions et des sanctions qui en résulteraient. Alors que les sociétés immobilières cotées en bourse peuvent déjà décider si elles souhaitent inscrire les actionnaires nominatifs au registre des actions afin de satisfaire aux dispositions de la « Lex Koller » (maximum de 33 % d’investisseurs étrangers dans les sociétés immobilières résidentielles), de telles possibilités n’existent pas pour les fonds immobiliers cotés. Cependant, étant donné que les investisseurs de fonds ne disposent que de droits patrimoniaux et non de droits de vote (exception : SICAV), nous estimons qu’il n’est pas nécessaire de renforcer les réglementations pour les investisseurs étrangers. En revanche, les dommages causés à la place financière suisse et aux institutions de prévoyance en cas de décotation imminente seraient considérables. Une comparaison actuelle avec les fonds immobiliers ouverts allemands montre qu’ils doivent faire face à des retraits importants de capitaux de leurs investisseurs. La conséquence est déjà la fermeture de trois fonds au premier trimestre 2026. À ce jour, aucun fonds immobilier n’a jamais été fermé en Suisse, ce qui confirme la force du modèle coté et garantit finalement – et c’est le plus important – qu’il y a suffisamment de capital sur le marché des actifs pour mettre en œuvre d’importants projets de construction ou de rénovation. Ceci dans le but de garantir un parc immobilier moderne qui soutienne également les objectifs environnementaux.

Après la mise en œuvre de l’initiative sur les résidences secondaires et les impôts cantonaux sur les résidences secondaires attendus à partir du 1^er janvier 2029 en compensation de l’abolition de la valeur locative propre, une charge supplémentaire liée à la contingence serait, selon nous, nuisible au marché immobilier dans les régions touristiques. Ainsi, la réduction demandée des contingents de logements de vacances de 1 500 à 750 unités pèserait sur l’activité de développement dans les régions touristiques. Une restriction de la vente notamment de logements gérés à des étrangers mettrait également en péril la construction et le financement de nouveaux hôtels (qui sont souvent rentables uniquement grâce à ces logements gérés), qui seraient davantage touchés par l’interdiction dans le domaine des biens commerciaux. Les stations de sports d’hiver classiques sont actuellement confrontées au défi de se transformer en destinations toute l’année en raison du changement climatique et dépendent donc de concepts innovants d’hébergement et de financement.

Étant donné que les durcissements proposés de la « Lex Koller » sont encore dans un projet préliminaire, nous nous attendons à des ajustements significatifs du projet de loi actuel compte tenu des objections mentionnées des acteurs du secteur. Renoncer à une transmission au Parlement reste également une option possible, car le Conseil fédéral avait déjà exprimé fin novembre 2024 ses doutes quant au fait « que les assouplissements de la Lex Koller décidés au cours des quatre dernières décennies soient la cause des tensions qui se font jour sur le marché de l'immobilier ». Outre la Lex Koller, il convient toutefois de suivre de près d’autres évolutions réglementaires (notamment la limitation de l’immigration, la réglementation des loyers), car celles-ci pourraient avoir un impact sur le marché immobilier à court et moyen terme.