Der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie kann eine attraktive Option sein, birgt aber auch Risiken. Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, ist es wichtig, die Lebensdauer verschiedener Bauteile, mögliche Sanierungskosten und potenzielle Wertsteigerungen zu verstehen. Dabei spielen die Lebensdauer der verschiedenen Bauteile sowie die damit verbundenen Kosten eine zentrale Rolle. Ein fundiertes Verständnis dieser Aspekte ist ratsam, um den Wert der Immobilie nachhaltig zu sichern und finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Worauf sollten Sie vor dem Kauf achten

Vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie ist es entscheidend, eine gründliche Bestandsaufnahme durchzuführen. Beginnen Sie mit einer Besichtigung des Objekts, idealerweise in Begleitung eines erfahrenen Bausachverständigen. Achten Sie besonders auf den Zustand der tragenden Strukturen, des Daches, der Fassade und der technischen Anlagen wie Heizung, Elektrik und Sanitär. Diese Elemente können bei einer Sanierung die grössten Kostenfaktoren darstellen. Lassen Sie sich Unterlagen zur Bauhistorie und zu bereits durchgeführten Renovierungen vorlegen. Bei Mehrfamilienhäusern sollten Sie sich zusätzlich um die Höhe des Renovationsfonds erkundigen.

Seien Sie sich bewusst, dass Eingriffe in die Tragstruktur mit grossem Aufwand verbunden sind, Entfernen von Wänden oder das Hinzufügen von Öffnungen ist gegebenenfalls nicht möglich, arbeiten Sie mit der bestehenden Gebäudestruktur.

Beachten Sie die rechtlichen Gegebenheiten, in welchem Umfang ist eine Sanierung möglich? Kontrollieren Sie die Grundbuchauszüge auf Dienstbarkeiten oder Baubeschränkungen und Informieren Sie sich über allfällige Auflagen der Gemeinde oder Schutzwürdigkeit durch die Denkmalpflege. Bei grösseren Sanierungsvorhaben sollten Sie speziell auf den Zugang achten und ob eine Zufahrt bis zum Gebäude ohne Hindernisse möglich ist.

Letztendlich kann das Baujahr der Liegenschaft Aufschluss über das Risiko einer Asbestbelastung geben. Gebäude, die vor 1990 errichtet wurden, könnten asbesthaltige Materialien enthalten. Weiterhin sollte geprüft werden, ob die Liegenschaft im Kataster der belasteten Standorte aufgeführt ist. Dieser Kataster gibt Auskunft über mögliche Boden- oder Grundwasserverunreinigungen. Beide Faktoren können erhebliche Auswirkungen auf die Sanierungskosten haben und sollten daher frühzeitig berücksichtigt werden.

Zuletzt sollten Sie eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten vornehmen, die neben dem Kaufpreis auch alle Sanierungsaufwendungen und mögliche unvorhergesehene Ausgaben berücksichtigt. Nur so können Sie beurteilen, ob das Projekt wirtschaftlich sinnvoll ist und Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht. Eine sorgfältige Vorbereitung und Analyse vor dem Kauf können Ihnen helfen, böse Überraschungen zu vermeiden und die Chancen einer erfolgreichen Sanierung zu maximieren.

Lebensdauer und Sanierungszyklen

Die durchschnittliche Gesamtlebensdauer einer Liegenschaft beträgt in der Regel zwischen 80 und 100 Jahren. Zudem kann diese Zeitspanne durch regelmässige Instandhaltung und Modernisierung erheblich verlängert werden. Manche Gebäude überdauern sogar mehrere Jahrhunderte, wenn sie fachgerecht gepflegt und kontinuierlich an moderne Standards angepasst werden. Generell ist festzuhalten, dass die Gesamtlebensdauer einer Liegenschaft von diversen Faktoren abhängt, wie beispielsweise:

• Bauqualität und verwendete Materialien
• Regelmässige Wartung und Instandhaltung
• Umwelteinflüsse und klimatische Bedingungen
• Intensität und Art der Nutzung

Verschiedene Bauteile und technische Anlagen haben unterschiedliche Lebensdauern und müssen in regelmässigen Abständen erneuert oder saniert werden. Diese Zeiträume werden als Sanierungszyklen bezeichnet. Ein typischer Sanierungszyklus für ein Einfamilienhaus in der Schweiz beträgt etwa 25 bis 30 Jahre. In dieser Zeitspanne fallen in der Regel grössere Renovierungsarbeiten an, die über die normale Instandhaltung hinausgehen.

Es ist wichtig zu verstehen, dass nicht alle Bauteile gleichzeitig saniert werden müssen. Statische Elemente haben in der Regel die längste Lebensdauer und benötigen bei korrektem Umgang nur minimalen Unterhalt, aus diesem Grund sind dies auch die kostenintensivsten Anpassungen. Sichtbare und der Witterung ausgesetzte Elemente, wie beispielsweise Anstriche oder Beläge, müssen hingegen am häufigsten erneuert werden. Hier ein Überblick über die durchschnittlichen Lebenserwartungen wichtiger Bauteile:

Es ist zu beachten, dass diese Angaben Richtwerte darstellen und je nach Witterung, Qualität der Materialien, Nutzungsintensität und Pflege variieren können.

Investitionskosten & Vorteile

Die Kosten für Sanierungen können, je nach Eingriffstiefe, erheblich sein und sollten in die zukünftige finanzielle Planung einbezogen werden. Eine Sanierung kann sowohl werterhaltende als auch wertvermehrende bauliche Massnahmen beinhalten, daher ist es schwierig, eine genaue Abschätzung des Investitionsvolumens abzugeben. Als Faustregel gilt, dass jährlich etwa 1% bis 1,5% des Gebäudewertes für Unterhalt und Sanierungen zurückgelegt werden sollten. Dies wird in der Regel auch von Banken bei der Kreditvergabe so berücksichtigt und fliesst in die Tragbarkeitsrechnung ein. Konkret können die Kosten für einzelne Massnahmen wie folgt aussehen:

• Fassadensanierung: 60’000 bis 120’000 Franken
• Dachsanierung: 40’000 bis 80’000 Franken
• Fensteraustausch: 30’000 bis 50’000 Franken
• Heizungsersatz: 25’000 bis 50’000 Franken
• Badsanierung: 25’000 bis 50’000 Franken

Diese Zahlen sind Richtwerte und können je nach Grösse und Zustand der Liegenschaft sowie der gewählten Qualität der Materialien stark variieren.

Eine Liegenschaftssanierung bedeutet zwar Aufwand für den Eigentümer, durch eine sorgfältige Planung können jedoch nach Abschluss der Arbeiten vielfältige Vorteile entstehen. So ist es beispielsweise möglich, die Betriebskosten zu senken, den Gebäudewert längerfristig zu steigern und steuerliche Vorteile durch Abzüge zu geniessen. Da gemäss Steuerrecht (DBG; StHG) die Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen abzugsfähig sind (Art. 32 Abs. 2 DBG; Art. 9 Abs. 3 STHG).

Hierfür ist es wichtig, die Aufwendungen und getroffenen Massnahmen korrekt zu dokumentieren, damit diese bei der Steuerbehörde und bei einem eventuellen späteren Liegenschaftsverkauf korrekt aufgezeigt werden können.

Energetische Sanierungen

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit spielen bei Immobilien eine zunehmend wichtige Rolle, nicht nur aus ökologischer Sicht, sondern auch in Bezug auf Finanzierung und Werterhalt. In der Schweiz gibt es verschiedene Standards und Zertifikate, die die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Gebäuden bewerten. Zu den bekanntesten gehören Minergie, der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) und der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS).

Diese Zertifizierungen können beim Verkauf oder Fremdfinanzierung von Vorteil sein. Gewisse Banken bieten spezielle Umweltdarlehen mit vergünstigten Konditionen für energieeffiziente Immobilien an. Beispielsweise kann man mit einem Minergie-Zertifikat, einem GEAK-Ausweis oder bei der Umsetzung bestimmter energetischer Massnahmen von Spezialkonditionen profitieren.

Eine Zertifizierung ist in keinem Fall zwingen und eine Sanierung kann sich lohnen, um die Betriebskosten zu senken. So können gezielte Eingriffe, welche die Energieeffizienz der Liegenschaft verbessern, finanzielle Einsparungen und eine Wertsteigerung der Immobilie bewirken. Folgende Massnahmen haben den grössten Einfluss auf die Verringerung von Wärmeverlusten und Betriebskosten:

Die Amortisationszeit für diese Investitionen liegt typischerweise zwischen 10 und 20 Jahren, abhängig von Energiepreisen und individuellen Gegebenheiten.

Zudem unterstützen Bund und Kantone energetische Sanierungen oft mit Förderprogrammen. Es lohnt sich daher, sich über aktuelle Fördermöglichkeiten zu informieren, bevor man eine Sanierung in Angriff nimmt.

Letztendlich ist jede Liegenschaft individuell zu betrachten. Faktoren wie Alter, Bausubstanz, Lage und persönliche Präferenzen spielen eine wichtige Rolle bei der Planung von Sanierungen. Eine professionelle Beratung durch Fachleute kann helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen und die Investitionen optimal zu planen.