Wie sieht die Zukunft meiner Immobilie aus? Welches Ziel wird verfolgt und wie kann dieses am effizientesten erreicht werden? Eine Immobilienstrategie hilft dem Immobilieneigentümer, relevante Entscheidungen treffen zu können und abzuschätzen, wann welche Eingriffe profitabel oder notwendig sind.
Ohne umfassende Grundlagen ist es für den Eigentümer oft nicht möglich abzuschätzen, ob und wann gewisse Eingriffe notwendig, sinnvoll oder wirtschaftlich sind. Das Ergebnis ist, dass keine fundierte Entscheidung getroffen werden kann und zugewartet wird, bis eine Handlung zwingend erforderlich wird. Da der Eigentümer zur Handlung gezwungen ist, sind oft Mehrkosten und Mehraufwände die Folge. Durch die Planung und bewusste Entscheidungen können die Risiken minimiert und die allgemeinen Kosten längerfristig gesenkt werden.
Was beinhaltet eine Immobilienstrategie?
Eine Immobilienstrategie verbindet die verschiedenen Facetten einer Liegenschaft durch eine gründliche Immobilienanalyse mit den Zielen des Eigentümers. Nur danach kann eine Strategie entwickelt werden. So kann beispielsweise die Haltedauer und ein möglicher Exit definiert werden. Darüber hinaus werden Zeitpunkte und Umfänge von Investitionen oder Sanierungsmassnahmen festgelegt, um Ausfallrisiken zu minimieren und den Wert der Immobilie zu steigern. So kann eine langfristige Rentabilität gewährleistet werden.
Folgende Themen sollte eine Immobilienanalyse abdecken
Wann wurde das Gebäude errichtet? Gibt es im Gebäude einen einheitlichen Ausbaustandard? Bestehen rechtliche Einschränkungen (z.B. Denkmalschutz)? Wie alt sind die Installationen? Wann wurden die Mieten zuletzt angepasst und wie stehen sie im Vergleich zum Markt? Wie lange möchte ich die Immobilie noch nutzen? Kenne ich den Wert meiner Liegenschaft?
Jede Immobilie ist ein Einzelfall und weist grosse Facetten an Eigenschaften auf, sodass womöglich eine Vielzahl an Themen für Ihre Liegenschaft relevant sind:
- Lage
- Potenzial und Ausnutzungsreserven
- Zustand und Nachhaltigkeit
- Rentabilität
- Drittkosten und Finanzierung
- Exit
Aus der Analyse sollten die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken der Liegenschaften ersichtlich werden. Diese können danach mit den Zielen und Opportunitäten des Eigentums gegenübergestellt werden. Dies stellt die Grundlage für fundierte und zukunftsorientierte Entscheidungen dar. Ohne eine klare Strategie können leicht teure Fehlinvestitionen entstehen.
Welches Ziel passt zu mir?
Die Wahl der optimalen Immobilienstrategie ist individuell und wird von zahlreichen Faktoren des Eigentümers beeinflusst, darunter:
- Persönliche Lebenssituation
- Alternative Anlagemöglichkeiten
- Risikobereitschaft
- Eigentumsverhältnisse
- Finanzielle Liquidität
Diese Aspekte spielen eine entscheidende Rolle bei der Festlegung des weiteren Vorgehens. Das Ziel einer Immobilienstrategie muss nicht zwingen die Maximierung des Profites oder des Gebäudewertes sein, sondern kann je nach Bedürfnissen und Zeithorizont des Eigentümers angepasst werden. So sind beispielsweise die vollständige Amortisation von Investitionen, nachhaltige Sanierungen, Übergabe an die kommende Generation oder der Erhalt der bestehenden Bausubstanz für jemanden wichtiger als die komplette Ausnutzung des Grundstückes.
Die Strategie sollte regelmässig überprüft und angepasst werden, um auf Veränderungen im Markt oder in Ihren persönlichen Umständen zu reagieren.
Die Vorteile: Agieren und nicht reagieren
Wie erläutert sind Immobilien komplexe Güter, Abklärungen, Anpassungen und Arbeiten am Gebäude benötigen eine gewisse Vorlaufzeit. Zeit ist ein wichtiger Faktor für das Halten einer Immobilie, da eine Immobilie oft uns Menschen überlebt und die involvierten Prozesse viel Zeit in Anspruch nehmen.
Eine Abklärung, ob zusätzliches Potenzial auf der Parzelle vorhanden ist, sollte getätigt werden, bevor die Liegenschaft nicht mehr bewohnbar ist und Mietzinsausfälle oder Sanierungskosten entstehen. Im Optimalfall werden zukünftige Investitionen minimiert, da beispielsweise ein zeitnaher Abbruch, eine Gesamtsanierung oder eine Erweiterung geplant ist.
Auch für die Aufhebung von Grundbucheinträgen, Einigungen mit Erben oder Abklärungen mit Nachbarn oder Baubewilligungen können schnell Monate vergehen. Es müssen möglicherweise Mieter informiert, Anwälte, Handwerker oder Architekten beauftragt werden. Bei rechtzeitiger Handlung können mehrere Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten zusammen geplant und ausgeführt werden, um so effizientere und kostensparende Eingriffe zu ermöglichen.
Fazit und Übersicht der Themen, welche eine Gesamtanalyse betrachtet werden sollten (nicht abschliessende Liste):
Lage | Dies beschreibt die positiven und negativen Aspekte rund um die Umgebung der Liegenschaft, so z.B. ob Schulen, Restaurants, Freizeit- oder Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind. Zudem ist es wichtig, wie der Topografieverlauf ist, hat es Hanglage, Ausblick und generelle Sonneneinstrahlung. Nebst den aktuellen Auswirkungen auf die Liegenschaft sind zukünftige Projekte oder Änderungen in der Raumplanung in die Analyse zu integrieren, so können grössere Entwicklungen, Schulen oder Infrastrukturbauten die Attraktivität der Nachbarschaft massgebend verbessern. |
Potenzial und Ausnutzungsreserven | Hier ist es wichtig zu verifizieren, in welcher Zone sich das Objekt befindet und demzufolge welche Ausnutzung möglich ist. Zudem sollte geprüft werden, ob Dienstbarkeiten oder weitere wertvermindernde Eigenschaften vorliegen. Nebst den rechtlichen Fragen sollte geprüft werden, welche Möglichkeiten für eine Erweiterung bestehen. Der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) ist ein Informationssystem über gesetzliche Grundlagen und behördliche Erlasse, die auf ein Grundstück wirken. Die genauen Berechnungsmethoden und Parameter können sich je nach Gemeinde und Kanton unterscheiden, daher muss jeweils die Lokale Bau- und Zonenordnung konsultiert werden. Fachwissen oder Kontakt mit den zuständigen Ämtern ist bei der Eruierung des genauen Potenzials von Vorteil. |
Zustand | Das Erstellungsjahr sowie stattgefundene Sanierungen geben Auskunft über den allgemeinen Gebäudezustand, dadurch kann abgeschätzt werden, welche Bauteile bereits amortisiert sind und welche in Zukunft saniert werden müssen. Falls das Grundstück kein weiteres Potenzial zulässt, lohnt sich eine detaillierte Bestandesaufnahme womöglich inkl. Schadstoffbericht. |
Rentabilität | Falls das Objekt Erträge generiert, ist es wichtig zu wissen, ob die Mietpreise dem Markt angepasst oder im Vergleich zu niedrig angesetzt sind. Zudem sollte geprüft werden, welche Mietverträge bestehen und ob es Leerstände in der Liegenschaft gibt. Im Anschluss kann abgeschätzt werden, welche Investitionen rentabel erscheinen und welche Mietpreise nach Durchführung von Renovierungsarbeiten angemessen wären. |
Finanzierung | Je nach Liegenschaft und Eigentümer ist es möglich, Fremdkapital über eine Hypothek aufzunehmen, um die Liegenschaft zu finanzieren. Die maximale Belehnung via Kurz- oder Langzeithypotheken können je nach Zinsumfeld Risko oder Opportunitäten darstellen. Zudem lohnt sich eine Neubewertung der Liegenschaft durch die zuständige Bank, speziell, wenn Sanierungsarbeiten abgeschlossen wurden oder die Mieteinnahmen erhöht wurden. |
Versteckte Kosten | Darüber hinaus gibt es noch andere Faktoren, die die Profitabilität einer Immobilie beeinflussen, so spielen auch Verwaltung, Nebenkosten, Steuern und das allgemeine Marktumfeld eine wichtige Rolle. Die Optimierung dieser Faktoren kann die Profitabilität einer Immobilie markant erhöhen. |
Exit | Es ist wichtig, die Frage zu klären, wie lange eine Immobilie gehalten soll und wie das Ende oder die Übergabe aussehen soll. So kann beispielsweise die Liegenschaft veräussert, vererbt oder renoviert/erweitert werden. |