In einem Umfeld von strukturell höherer, aber kontrollierter Inflation sind Investitionen in Realwertanlagen die erste Verteidigungslinie, um die Kaufkraft zu erhalten. Insbesondere Schweizer Wohnimmobilien profitieren gegenwärtig von steigenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen sowie einem begrenzten Angebot. Dieses anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem Aufwärtsdruck bei den Wohnungsmieten. Gemäss dem Homegate-Mietindex legten die Schweizer Angebotsmieten 2023 deutlich um 4.7% zu. Auch in den ersten fünf Monaten 2024 waren weitere Anstiege von über 2% zu verzeichnen. Ein Vergleich mit der durchschnittlichen Jahresteuerung von 2.1% im Jahr 2023 und der Teuerung von 1.4% im Mai 2024 impliziert damit eine reale Ertragssteigerung für die Eigentümer von jenen Wohnungen, welche zu aktuellen Marktmieten vermietet werden konnten.

In der langen Frist ist dieser Inflationsschutz allerdings nicht immer eindeutig ersichtlich bzw. hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wenn man die Entwicklung des Altbestandesmietindex betrachtet – den die Zürcher Kantonalbank auf Basis der Nettomieten ohne Mieterwechsel sowie der Altersentwertung gerechnet berechnet hat – legte dieser Index im Zeitraum von 2006 bis 2023 lediglich um 4.9% zu. Ein Vergleich mit dem Teuerungsanstieg von 8.7% im selben Zeitraum impliziert einen realen Ertragsrückgang für die Investoren. Diese Entwicklung ist primär dem rückläufigen Referenzzinssatz geschuldet, der von 2008 bis 2019 um 225 Basispunkte gesunken ist. Regional sind allerdings deutliche Unterschiede zu beobachten. Während in der Region Zürich der Altbestandesmietindex von 2006 bis 2023 unterdurchschnittlich um 2.5% zugelegt hat, waren in der Genferseeregion Anstiege von 7.5% zu verzeichnen. Mehrfamilienhäuser ohne Mieterwechsel in der Genferseeregion konnten damit mit der Teuerung besser mithalten als jene in der Region Zürich, wo die Mietverhältnisse häufiger angepasst wurden als in der Romandie. Seit 2023 ist der Referenzzinssatz wieder um 50 Basispunkte angestiegen, was nun zu einem überdurchschnittlichen Mietanstieg in der Region Zürich geführt hat. Neben dem Referenzzinssatz können auch allgemeine Kostensteigerungen sowie 40% der Teuerung auf die Mieten umgelegt werden. Der Bundesrat hat hierzu allerdings eine Vernehmlassung zu einer Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen eröffnet, welche die allgemeinen Kostensteigerungen nicht mehr erlauben und den Teuerungsausgleich auf 28% reduzieren würde. 

Eindeutig zeigte sich der Inflationsschutz von Mehrfamilienhäusern wenn man zusätzlich zur Mietertragskomponente bzw. Cashflow-Rendite noch die Wertänderungsrendite berücksichtigt. Gemäss dem Switzerland Annual Property von Wüest Partner/MSCI lag die Wertänderungsrendite von 2013 bis 2022 bei 3.3% p.a. und hat damit rund die Hälfte zur Gesamtrendite von 6.9% p.a. von Wohnliegenschaften beigetragen. Dieser Zeitraum war geprägt durch die Tiefzinsphase mit rückläufigen Diskontierungssätzen und tiefen Inflationsraten von lediglich 0.3% im Durchschnitt. Im letzten Jahr musste nun aufgrund höherer Diskontierungssätze auch bei Schweizer Wohnobjekten eine marginale negative Wertänderung von 0.9% verbucht werden, was zu einer Gesamtrendite 2023 von 2.1% führte. Unter Berücksichtigung der Inflation, die 2023 ebenfalls bei 2.1% lag, haben Schweizer Wohnimmobilien auch nach der Zinswende ihre Auszeichnung als Realwertanlage nicht eingebüsst.