Nach den massiven Zollankündigungen der USA haben diverse Institution ihre Prognosen für das Schweizer Bruttoinlandprodukt (BIP) gesenkt. So geht auch die Bank Julius Bär von einem um 20 Basispunkten geringeren BIP-Wachstum von neu 1.0 Prozent (2025) respektive 1.2 Prozent (2026) aus. Sollten zusätzlich noch Zölle auf Pharmaprodukte eingeführt werden, wären weitere Revisionen zu erwarten. Auf der anderen Seite könnte ein besseres Ergebnis der noch laufenden US-Zollverhandlung den kompetitiven Nachteil der Schweizer Exportwirtschaft gegenüber anderen Ländern wieder etwas entschärfen. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten haben zudem die Möglichkeit einer Einführung erneuter Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) erhöht. Am langen Ende der Zinskurve haben die Renditen der 10-jährigen Bundesobligationen bereits reagiert und sich um rund 10 Basispunkte auf 0.3 Prozent verbilligt seit Mitte 2025. 

Was bedeutet dieses veränderte Wirtschafts- und Zinsumfeld für die Schweizer Immobilieninvestoren? Grundsätzlich unterstützen das Tiefzinsumfeld und die unsichere Wirtschaftslage die Nachfrage nach Schweizer Anlageimmobilien. Insbesondere Mehrfamilienhäuser gelten aufgrund ihrer defensiven Eigenschaften einer reinen Schweizer Frankenanlage mit stabilen Mieterträgen und tiefen Leerstandsquoten als Fels in der Brandung. Im kommerziellen Sektor dürfte dagegen die Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieflächen abnehmen wie dies auch schon bei vergangenen Krisen zu beobachten war. So kam es ab 2015 nach der Aufhebung des EUR-Mindestkurses und der Einführung von Negativzinsen durch die SNB u.a. zu einem Abbau von rund 25'000 Vollzeitstellen in der Industrie. Es dürfte darum auch in der aktuellen Krise trotz verlängerter Kurzarbeitsentschädigungen zu einem Stellenabbau in der Industrie kommen (Q2 2025: -4'600 Stellen im Schweizer Industrie-/Bausektor vs. Vorjahr). Dieser Abbau dürfte auch zu einer schwächeren Wohnraumnachfrage in den betroffenen Regionen führen. Für die Finanz- und Dienstleistungszentren (u.a. Zürich) sowie touristische Regionen dürfte der Nachfragedruck nach Wohnungen aber hoch bleiben.

Aufgrund der genannten Herausforderungen insbesondere bei Gewerbeobjekten dürften die Investoren ihre Präferenz für Wohnimmobilien und erstklassige Büro- und Retailobjekte an Zentrumslagen beibehalten, die vom Wachstum der Dienstleistungsbranchen und der damit verbundenen Wohnnachfrage profitieren. Diese Präferenz zeigt sich auch in der realisierten Preis- und Wertentwicklung im 1. Semester 2025. Gemäss IAZI legte der Transaktionsreisindex für Anlageobjekte mit Wohn- und Mischnutzung über die letzten 12 Monate um 1.5% zu (Stand: 2. Quartal 2025). Auch Wüest Partner meldet für Mehrfamilienhäuser über die letzten 12 Monate um 2.6% höhere Transaktionspreise im Schweizer Durchschnitt (Stand: 1. Quartal 2025). Regional zeigte sich dabei das stärkste Preiswachstum in der Innerschweiz (+3.6%) und das schwächste Wachstum in der Genferseeregion (+1.7%). Diese regional unterschiedliche Entwicklung lässt sich auch bei den Angebotsmieten erkennen. So zeigt der Homegate-Index für die Zentralschweizer Kantone Schwyz (+8.4%) und Zug (+5.8%) ein überdurchschnittliches Mietwachstum über die letzten 12 Monate im Gegensatz zu den beiden Kantonen Genf (-0.6%) und Waadt (+1.7%). Basierend auf den steigenden Transaktionspreisen haben die Immobilienschätzer ihre Diskontierungssätze in den Halbjahresbewertungen per 30. Juni 2025 reduziert, was bei den Immobiliengesellschaften zu Aufwertungen auf den Wohnimmobilienbeständen von bis zu 3 Prozent geführt hat. Aber auch kommerzielle Objekte wurden aufgewertet, wobei diese mit rund 1 Prozent aber geringer als bei Wohnobjekten ausgefallen ist.

Mehrfamilienhäuser: Transaktionspreisentwicklung (Q1 2016 = 100) 

Für das 2. Halbjahr 2025 dürften die Preis- und Wertsteigerungen bei Mehrfamilienhäusern (MFH) geringer ausfallen als im 1. Semester 2025. Einerseits dürfte die bereits beobachte Verlangsamung des Mietwachstums im Angebot und Bestand weitergehen. Während der Homegate-Index per 30. Juni 2024 im Jahresvergleich um über 5 Prozent zulegte, resultierte per 30. Juni 2025 noch ein Wachstum der Angebotsmieten von knapp 2 Prozent. Im Bestand wird eine zweite Referenzzinssatzsenkung um 25 Basispunkte auf 1.25 Prozent erwartet und dürfte für eine rückläufige Dynamik sorgen. Andererseits gehen wir aktuell noch nicht von einer Einführung von Negativzinsen durch die SNB aus. Zudem müssen mögliche regulatorische Eingriffe wie die nationale Mietpreisinitiative oder die Zürcher Wohnschutz-Initiative im Auge behalten werden. Auch anhaltende Restriktionen bei der Kreditvergabe beschränken die Zahlungsbereitschaft von Investoren, welche mit Fremdkapital von Banken arbeiten. Die Zahlungsbereitschaft von sog. «Equity-Buyers» oder solchen mit Zugang zum CHF-Bondmarkt ist hiervon aber nicht betroffen und sorgt für eine anhaltende Investorennachfrage im aktuellen Tiefzinsumfeld wie jüngste Käufe von MFH-Portfolios zeigen.