Gemäss der neuen Ausgabe vom «Switzerland Annual Property Index» von Wüest Partner und MSCI hat sich die Gesamtrendite von Schweizer Renditeliegenschaften von 4.2 Prozent im Jahr 2024 auf 5.4 Prozent im Jahr 2025 verbessert. Nach dem zinsbedingten Rückgang der Gesamtrendite auf 1.4 Prozent im Jahr 2023, wesentlich getrieben durch die damalige negative Wertänderungsrendite von -1.8 Prozent, konnten Schweizer Anlageliegenschaften nun das zweite Jahr in Folge von steigenden Wertänderungsrenditen von 1.0 Prozent (2024) bzw. 2.2 Prozent (2025) profitieren. Die Gesamtperformance 2025 lag allerdings leicht unter dem langfristigen Durchschnitt von 5.7 Prozent über die letzten beiden Dekaden. Demgegenüber lag die Wertänderungsrendite 2025 über dem langfristigen Durchschnitt von 1.5 Prozent seit Indexbeginn im Jahr 2002.

Der Performancevergleich nach Nutzungsarten zeigt unterschiedliche Resultate für die diversen Sektoren. Spitzenreiter 2025 waren Mehrfamilienhäuser mit einer Gesamtrendite von 6.2 Prozent, wobei die Wertsteigerung 2.8 Prozent betrug. Den zweiten Platz belegten Retailimmobilien mit einer Gesamtrendite von 4.9 Prozent gefolgt von Industrie-/Logistik-liegenschaften (4.8 Prozent) und Hotels (4.7 Prozent). Während Industrieobjekte leicht an Wert verloren (-0.4 Prozent), legten Retail- und Hotelimmobilien um 1.6 bzw. 1.0 Prozent im Wert zu. Auf dem Schlussrang lagen erneut die Büroobjekte mit einer Gesamtrendite 2025 von 4.3 Prozent, wobei die Wertänderungsrendite mit 0.7 Prozent wieder stärker als im Vorjahr ausgefallen ist und die Nettocashflow-Rendite auf 3.5 Prozent erhöht werden konnte. Ein Vergleich der Renditen über die letzte Dekade zeigt, dass der Wohnsektor (Durchschnitt 2016-25: 6.1 Prozent) aufgrund der Wertsteigerungen die beste Gesamtrendite aufwies. Der Hotelsektor generierte demgegenüber die tiefste durchschnittliche Gesamtrendite 2016-25 von 2.3 Prozent, konnte aber die letzten beiden Jahre 2024/25 dank positiver Wertentwicklung deutlich zulegen. Im langfristigen Vergleich sticht zudem der Industriesektor hervor, der die höchste Nettocashflow-Rendite von 5.3 Prozent über die letzten zehn Jahre generierte.

Switzerland Annual Property Index: Total Return 2002-2025

Wie werden sich die Schweizer Anlageliegenschaften in Zukunft entwickeln? 

In Zeiten geopolitischer Spannungen, wirtschaftlicher Unsicherheiten und Inflationsängsten können Schweizer Immobilienanlagen als ein reines Schweizer Franken Investment vom Safe-Haven-Status sowie einer möglichen Inflationsanbindung der Mieten profitieren. Ein Blick auf die im Chart abgebildete Entwicklung der Renditen 2002-25 von direkten Immobilienanlagen zeigt weder während der globalen Finanzkrise (2007/08), der Euro-Schuldenkrise (ab 2009) noch während der globalen Pandemie (ab 2020) eine negative Wertentwicklung für Schweizer Immobilienanlagen. Einzig die Ende 2022 von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) eingeleitete Zinswende führte im Jahr 2023 zu einer marginalen Wertkorrektur von 1.8 Prozent. Sofern die SNB ihre Leitzinsen wie in unserem Basisszenario stabil belassen kann, gehen wir unverändert von einer soliden Wertentwicklung im laufenden Jahr aus. Abgesehen von der Zinsentwicklung dürfte die mittelfristige Preis- und Wertentwicklung auch durch die anstehenden Abstimmungen auf Bundes- (u.a. Keine-10-Millionen-Schweiz-Initiative) und Kantonsebene (u.a. Zürcher Wohnschutz-Initiative) beeinflusst werden. Der Ausgang dieser Abstimmungen und laufenden Vernehmlassungen (z.B. Lex Koller) könnte das Preisgefüge bzw. die geforderten Risikoprämien der Investoren im Transaktionsmarkt beeinflussen. Zu den möglichen längerfristigen Auswirkungen der Megatrends (u.a. Digitalisierung bzw. Effekte durch die «Künstliche Intelligenz») auf den Immobiliensektor verweisen wir gerne auf unseren Anfang Februar 2026 publizierten Artikel: Schweizer Immobilien – Auswirkungen der Megatrends auf Markt und Investoren