Der Wert des Schweizer Anlageimmobilienmarkts wird auf über CHF 2 200 Milliarden geschätzt und ist damit grösser als die Kapitalisierung aller in der Schweiz börsennotierter Unternehmen. Wie wirken sich die globalen Megatrends auf die grösste Schweizer Anlageklasse aus und wie können sich Investoren positionieren, um die Werte ihres Gebäudeparks langfristig zu sichern?

Der Mietwohnungsmarkt ist mit einem geschätzten Wert von rund CHF 1 700 Milliarden der wichtigste Markt für Schweizer Investoren. Ein treibender Faktor für die positive Entwicklung in der Vergangenheit war das Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum von rund 1 Prozent (Personen) bzw. 2 Prozent (BIP-Anstieg). Davon profitierte auch die Nachfrage nach Büro-, Retail- und Logistikflächen. Weitere Faktoren waren das Tiefzinsumfeld, das Immobilien für institutionelle Investoren interessant machte. Die geopolitischen Spannungen und wirtschaftlichen Herausforderungen gekoppelt dem Digitalisierungstrend, der durch die Künstliche Intelligenz eine neue Beschleunigung erfahren hat, werden das Marktumfeld für Immobilien bis auf weiteres prägen. Da Immobilien grundsätzlich eine spätzyklische Anlageklasse sind, wird es für Investoren deshalb wichtiger, sich mit den globalen Trends auseinanderzusetzen. Wir orientieren uns nachfolgend an den von diversen Marktteilnehmern verwendeten vier D’s:  Demografie, Deglobalisierung, Digitalisierung und Dekarbonisierung.

Demografie

Gemäss dem vom Bundesamt für Statistik (BFS) berechneten Referenzszenario dürfte die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz von 9.1 Millionen (Stand: Q3 2025) auf 10.5 Millionen im Jahr 2055 ansteigen. Ab 2035 wird dieses Wachstum ausschliesslich migrationsbedingt sein und der Geburtenüberschuss negativ ausfallen. Das Bevölkerungswachstum dürfte gemäss BFS damit noch stärker von der Wirtschaftslage abhängen, dem bisherigen Haupttreiber der Zuwanderung. Zudem altert die Bevölkerung stark. Gemäss dem Referenzszenario wird die Schweiz in 2055 insgesamt 2.7 Millionen Personen (+0.9 Millionen vs. 2024) ab 65 Jahren zählen. Regional wächst die Bevölkerung gemäss Referenzszenario in den Kantonen Luzern, St. Gallen, Waadt, Genf, Thurgau und Aargau um über 20%. Auch Zug und Zürich dürften weiterhin überdurchschnittlich zulegen, d.h. die urbanen Wirtschaftsräume Zürich/Zug und das Genferseebecken dürften ihre Sogwirkung behalten.

Für Investoren bieten sich vielfältige Chancen in diesem strukturellen Wachstumsmarkt. Wegen dem limitierten Grundstückangebot und den hohen Eigentumspreisen in urbanen Lagen dürften Mietformate die dominante Anlageklasse bleiben. Neben den klassischen Mietformaten werden durch die sich ändernde Alterspyramide auch vermehrt altersgerechte Wohnformen mit und ohne Service gefragt sein. Die jüngste Übernahme von Senevita durch die Tertianum-Gruppe zeigt einen Konsolidierungstrend bei Betreibern von Alterswohnungen und Pflegebetten. Die höhere Lebenserwartung wird den Eintritt in Pflegeinrichtungen immer weiter hinausschieben, was für die Betreiber eine Herausforderung darstellen wird. Aber auch die jüngere Generation (Stichwort: «Generation Rent») dürfte vermehrt an Formaten wie z.B. Co-Living in Zentrumslagen interessiert sein. Für Immobilieninvestoren eröffnet dies Chancen zur Umnutzung veralteter Bürostrukturen hinzu einer kommerziellen Wohnnutzung bzw. Betreiberliegenschaft.

Deglobalisierung

Die Handelsstreitigkeiten und geopolitischen Anspannungen mit steigenden Verteidigungsbudgets setzen bestehende wirtschaftliche und sicherheitspolitische Abhängigkeiten auf den Prüfstand. Insbesondere für die Schweiz als kleine, offene Wirtschaft stellt das aktuelle Umfeld eine grosse Herausforderung dar. Exemplarisch zeigen die Direktinvestitionen der Schweizer Pharmabranche in grossen Märkten wie den USA und China, dass der Standortwettbewerb in Zukunft immer härter werden dürfte. Dabei wird nicht nur in die lokale Produktion, sondern auch in die Forschung investiert. Vorteilhaft für Schweizer Unternehmen ist, dass sie durch die anhaltende Frankenstärke laufend effizienter werden mussten und mit lokalen Standorten in den wichtigsten globalen Absatzmärkten bereits präsent sind. Was dies für die kommerzielle Flächennachfrage in der Schweiz impliziert, wird sich erst in Zukunft zeigen. Positiv anzumerken ist, dass sich die Schweiz aufgrund der erwähnten Frankenstärke und des Hochpreis-/Lohnumfelds schon länger auf die Wissensökonomie fokussiert hat. Neben den erfolgreichen Finanz-/Versicherungs- und Life Science-Clustern konnte seit über 20 Jahren auch ein erfolgreiches Tech-Cluster aufgebaut werden. Grundsätzlich dürfte die Schweiz gerade durch den Einsatz von künstlicher Intelligenz effizienter werden und den Standortvorteil verteidigen. Zudem punktet die Schweiz mit stabilen politischen Verhältnissen und Energiespeichern (Stichwort: Wasserkraftwerke). Dieser relative Standortvorteil dürfte sich in den kommenden Jahren noch verstärken. Davon profitieren werden nicht nur der Wohnungsmarkt, sondern auch Infrastrukturanlagen (Data Centers) oder Büro- und Forschungsflächen an den bereits etablierten Clustern in den Zentren.

Digitalisierung

Mit der Lancierung der ersten «Large Language Models» (LLMs) bzw. deren Tools wie ChatGPT oder Copilot hat der Digitalisierungstrend eine neue Dynamik erlangt. Derzeit prägen vor allem die gigantischen Summen, welche weltweit in neue Data Centers investiert werden, den Markt für künstliche Intelligenz (KI). Auf der Anwendungsseite dürfte die IT-Branche (Stichwort: Programmierung) derzeit der grösste Eigennutzer von KI sein. Für die Finanzindustrie (Banken, Versicherer, Asset Manager etc.) und professionelle Dienstleister (Anwaltskanzleien, Unternehmensberater, Treuhand/Audit, Immobiliendienstleister, Werbung/Kommunikation etc.) ergeben sich auch spannende KI-Anwendungsmöglichkeiten. Auch die Industrie dürfte in der Forschung und Prozessautomatisierung davon profitieren. Was bedeutet dies nun für den Immobilienmarkt? Auf der Investitionsseite gibt es zusätzliche Nachfrage für Rechenzentren. So hat u.a. der US-Konzern Microsoft erklärt, seine vier Rechenzentren in der Nähe von Zürich und Genf mit fortschrittlicher KI-Infrastruktur auszubauen und insgesamt USD 400 Millionen investieren zu wollen. Der Immobilienanteil an diesen Investitionen dürfte aber unter 10 Prozent betragen, weshalb wir das Thema «Data Center» primär als Infrastruktur- und nicht als Immobilienanlage einstufen. Für Industrieareale, die über eine gute Anbindung an Daten- und Energieleitungen verfügen, ergäbe dies Chancen für eine Umnutzung. Im Unterschied zu einer klassischen Industrie- oder Dienstleistungsansiedlung würde ein Data Center nur eine begrenzte Anzahl neuer Jobs in jener Region schaffen, d.h. der Wohnungsmarkt dürfte wohl wenig profitieren davon. Der KI-Effekt auf die Nutzermärkte kann derzeit noch nicht vollständig quantifiziert werden. Gemäss einer jüngst publizierten Studie vom KOF-Institut der ETH Zürich hinterlässt die Einführung von KI bereits ihre Spuren im Schweizer Arbeitsmarkt. Der KI-Effekt zeigte sich dabei in den erwähnten KI-exponierten Bereichen wie Softwareentwicklung oder Programmierung, wo ein relativer Anstieg der Arbeitslosigkeit ermittelt wurde. Demgegenüber dürften die stark exponierten Branchen aber effizienter werden, was zu günstigeren oder neuen Produkten (z.B. Entwicklung innovativer Medikamente) führen kann und damit für Wachstum der Gesamtwirtschaft sorgen. Insgesamt könnte sich also die Flächennachfrage zwischen den verschiedenen Branchen verschieben. Die Digitalisierung in den übrigen Bereichen wie z.B. E-Commerce ist bereits weit fortgeschritten, bedarf aber unseres Erachtens getrieben durch den Urbanisierungstrend sowie Konkurrenz durch ausländische Online-Anbieter zusätzliche Logistikflächen für die letzte Meile und grossflächige Verteilzentren. So hat z.B. die Schweizerische Post angekündigt, in Frauenfeld bis 2029 ein zusätzliches Paketzentrum zu bauen.

Dekarbonisierung

Die Dekarbonisierung ist ein wichtiger Wert- und Kostenfaktor für die Immobilienbranche. Um das Klimaneutralitätsziel im Gebäudebestand zu erreichen, sind bedeutende Investitionen seitens der Investoren und der öffentlichen Hand nötig. Die grösseren Investoren haben ihre Dekarbonisierungs-Pläne grundsätzlich bei ihren DCF-Bewertungen hinterlegt. Die zahlungswirksamen Ausgaben müssen aber in Zukunft noch getätigt werden. Ohne diese Investitionen würde das Risiko steigen, langfristig auf sogenannten «stranded assets» sitzen zu bleiben. Beim Erreichen der Klimaneutralität ist aber auch die öffentliche Hand gefordert, um die Städte und Kommunen mit nachhaltigen Fernwärmenetzen bzw. der nötigen Energieverbunde (z.B. «Cool City» in der Stadt Zürich) auszustatten. Investoren sind also gut beraten, ihre langfristigen Investitionsvorhaben mit den Infrastrukturplänen der öffentlichen Hand abzustimmen. Neben der Reduktion dieser betrieblich bedingten Dekarbonisierung spielt die graue Energie in Modernisierungs- und Umnutzungsprojekten immer eine wichtigere Rolle. So haben diverse grosse Schweizer Investoren eine Charta unterzeichnet, um die Verwendung von nicht erneuerbaren Primärrohstoffen auf 50 Prozent der Gesamtmasse zu reduzieren. Zusätzlich gilt es bei der Investitionsplanung auch physische Klimarisiken vermehrt im Auge zu behalten. Steigende Versicherungsprämien oder möglicherweise sogar ein Ausschluss von Versicherungsleistungen aufgrund von Klimaveränderungen könnten in Zukunft auch einen Wert- und Preiseinfluss auf den Gebäudepark haben.