Sale and Leaseback ist eine Finanztransaktion, bei der der Eigentümer eines Vermögenswerts (in der Regel eine Immobilie) an einen Investor verkauft und ihn gleichzeitig für einen bestimmten Zeitraum zurückmietet. Die Leasingbedingungen (Dauer, Miete, Flächenbedarf und Verlängerungsoptionen) werden in der Regel während des Transaktionsprozesses ausgehandelt.
Vorteile einer Sale and Leaseback-Transaktion
Für den Verkäufer, der am Ende der Transaktion zum Leasingnehmer wird, liegt der Hauptvorteil in der Freisetzung der bisher im Objekt gebundenen Mittel. Das neu verfügbare Kapital kann in das Kerngeschäft reinvestiert, zur Stärkung der finanziellen Reserven oder zur Reduzierung der Gesamtverschuldung genutzt werden. Ein weiterer wesentlicher Vorteil ist die betriebliche Kontinuität, da die Nutzung des Objektes beim Leasingnehmer verbleibt. Aus steuerlicher Sicht können Leasingzahlungen häufig zudem als abzugsfähige Ausgaben geltend gemacht werden.
Die Transaktion verschafft dem Käufer, der zum Leasinggeber wird, einen stetigen Einkommensstrom durch vorhersehbare und oft langfristige Mietzahlungen. Der Investor erwirbt einen Sachwert, der im Laufe der Zeit an Wert gewinnen kann. Darüber hinaus wird das Investitionsrisiko verringert, da der Leasingnehmer in der Regel ein etabliertes Unternehmen ist, das bereits seit langem im Geschäft ist. Sale and Leaseback Transaktionen bieten Investoren auch die Möglichkeit, ihr Portfolio zu diversifizieren, indem sie in verschiedene Anlageformen und Branchen investieren.
Herausforderungen beim Sale and Leaseback
Der Verkäufer profitiert nicht mehr von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie. Um dieses Problem zu lösen, kann eine Sale and Leaseback-Transaktion ein Vorkaufsrecht für den Verkäufer beinhalten, das es ihm ermöglicht, die Immobilie zu einem im Voraus festgelegten Preis zurückzukaufen. Der Leasingnehmer kann auch mit der finanziellen Belastung eines mehrjährigen Leasingvertrags konfrontiert werden, wenn das Unternehmen seine Ziele nicht erreicht. Darüber hinaus kann der Mietvertrag die Möglichkeit des Mieters einschränken, die Räumlichkeiten zu verändern oder zu verlassen, ohne eine Abfindung zahlen zu müssen.
Für den Käufer birgt der Kauf auch einige Risiken: Der Mieter kann in Zahlungsverzug geraten oder die Absicht haben, die Räumlichkeiten nach Ablauf der ursprünglichen Mietzeit zu verlassen. In diesem Fall trägt der Käufer das Nachvermietungsrisiko. Da Immobilieninvestitionen in der Regel relativ illiquide sind, kann es für den Vermieter schwierig sein, die Immobilie schnell zu veräussern.
Sale and Leaseback im Hotelgewerbe
Sale and Leaseback-Transaktionen sind im Hotelgewerbe ein weit verbreitetes Modell, insbesondere bei grossvolumigen Immobilien. Für Hotelbetreiber ist dies eine gängige Strategie, um Barmittel für Renovierungen, Expansionen oder Schuldenabbau freizusetzen. Für Investoren bieten Hotels attraktive Renditen in Form von stabilen, teilweise umsatzabhängigen Pachtverträgen.
Das Hotelgewerbe stellt aber auch besondere Herausforderungen an Sale and Leaseback-Transaktionen. Der Käufer muss die Fähigkeit des Pächters, das Hotel effizient zu betreiben, richtig einschätzen, da Hoteleinnahmen saisonal und konjunkturell beeinflusst werden und Hotels Spezialimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendbarkeit sind.
Fazit
Sale and Leaseback ist eine Finanzstrategie, die Unternehmen Liquidität verschafft, indem sie Vermögenswerte verkaufen und gleichzeitig zurückmieten. Dies ermöglicht Kapitalfreisetzung zur Reinvestition oder Schuldenreduktion, während betriebliche Kontinuität gewahrt bleibt. Investoren profitieren von stabilen Mieteinnahmen und Portfoliodiversifikation, tragen jedoch Risiken wie Mieterausfälle oder Drittverwendbarkeit wie am Beispiel der Hotelbranche aufgezeigt werden konnte. Um Risiken zu minimieren, sollten Sale and Leaseback-Transaktionen daher sorgfältig strukturiert werden.