In unserer Portraitreihe über die Immobilienexpertinnen und -experten von Julius Bär Real Estate sprechen wir mit Dany Azevedo, Senior Consultant Real Estate Valuation in Genf. Dany unterstützt von Genf aus Kunden und Partner in der gesamten französischsprachigen Region mit Bewertungs- und Beratungsdienstleistungen. Dank seiner Erfahrung in einem Beratungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, bei Schweizer Immobilienfonds und durch seine internationale Tätigkeit in London verfügt er über fundiertes Fachwissen in komplexen Bewertungsszenarien und marktspezifischen Dynamiken. Dany hat einen MSc in Immobilienwirtschaft von der Hochschule Luzern (HSLU) und einen BSc in Internationaler Finanzwirtschaft von der Geneva Business School.

Welche besonderen Merkmale unterscheiden den Genfer Immobilienmarkt von anderen Regionen der Schweiz?

Der Genfer Immobilienmarkt zeichnet sich in der Schweiz durch die Dichte und Komplexität seines regulatorischen Rahmens aus. Der Kanton hat Vorschriften erlassen, die im Land nahezu einzigartig sind, insbesondere hinsichtlich der Regulierung bestimmter Wohnmieten (LGL, LUP, LGZD, LDTR) sowie der Nutzung und Bebauung von Grundstücken in bestimmten Industriegebieten (LZIAM).

Darüber hinaus ist Genf Vorreiter bei der Anwendung von Energieverbrauchsstandards (LEn) und legt grossen Wert auf Denkmalschutz. Dieses regulatorische Umfeld hat direkte Auswirkungen auf die Bewertung von Renditeobjekten sowie auf die Durchführbarkeit von Renovierungs-, Umbau- und Bauprojekten.

Im Segment der selbstgenutzten Immobilien ist es zudem unerlässlich, die kommunalen Richtlinien zur Verdichtung oder zum Schutz von Villenzonen sorgfältig zu prüfen, da diese lokalen Strategien das Entwicklungspotenzial und den langfristigen Immobilienwert stark beeinflussen.

Wie wichtig ist die lokale Präsenz bei der Immobilienbewertung, insbesondere in einem so spezifischen Markt wie Genf? Welchen Mehrwert können Privatkunden und Investoren erwarten?

Angesichts der Besonderheiten der schweizerischen Rechtsordnung sowie der raschen Entwicklung der Vorschriften ist eine starke lokale Präsenz unerlässlich, um regionale Besonderheiten richtig zu verstehen und in die Bewertungsmethoden einzubeziehen.

Abgesehen von den regulatorischen Aspekten sind die Genferseeregion und die Alpenregionen in Bezug auf die Preisgestaltung sehr standortabhängig. Ohne fundierte Kenntnisse der Transaktionspraxis auf dem Markt ist es schwierig, Immobilienobjekte mit hoher Genauigkeit zu bewerten. Lokale Marktkenntnisse und eine kontinuierliche Beobachtung der Transaktionen sind daher entscheidend für die Erstellung zuverlässiger Bewertungen.

Was sind die grössten Vorurteile, die Kunden häufig in Bezug auf die Immobilienbewertung haben?

Immobilienwerte werden in der Öffentlichkeit oft als einfache Zahl pro Quadratmeter oder als Ergebnis eines Online-Bewertungstools wahrgenommen. In der Praxis ist der Prozess zur Ermittlung des Wertes eines Gebäudes, eines Hauses oder eines Grundstücks jedoch wesentlich komplexer.

Bei der professionellen Immobilienbewertung stützt sich die Analyse nicht ausschliesslich auf regulatorische und finanzielle Überlegungen. Auch Praxiserfahrung und empirische Beobachtung spielen eine entscheidende Rolle. Aspekte wie Umweltbelastungen, Nachhaltigkeit, Erreichbarkeit, das Umfeld oder die tatsächliche Bauqualität können einen erheblichen Einfluss auf die endgültige Bewertung haben. Diese Merkmale werden in datengesteuerten Systemen selten erfasst, da diese sich in der Regel auf digital verfügbare Informationen stützen, die keiner qualitativen Bewertung unterzogen werden.

Die Genauigkeit statistischer Modelle nimmt deutlich ab, wenn es um nicht standardisierte Immobilien oder Segmente und Standorte geht, die keine typischen Marktmuster widerspiegeln. Aus diesem Grund kombinieren wir in der Regel mehrere Bewertungsansätze mit fundierten Marktkenntnissen und Vor-Ort-Analysen, um einen zuverlässigen und fundierten Immobilienwert zu ermitteln.

Welcher Teil des Bewertungsprozesses macht dir persönlich am meisten Spass? Und wie arbeitest du mit dem Julius Bär Real Estate-Team in der ganzen Schweiz zusammen?

Was den Beruf des Immobiliengutachters besonders spannend macht, ist die Vielfalt der Disziplinen, auf die er zurückgreift. Die Wertermittlung erfordert Kenntnisse in Wirtschaft, Finanzen, Recht, Architektur, Gebäudetechnik und manchmal sogar in Politik. Obwohl mein akademischer Hintergrund vor allem auf Wirtschaft und Finanzen ausgerichtet ist, hat mir dieser Beruf ermöglicht, mein Fachwissen auf viele andere Bereiche auszuweiten.

Von all diesen Aspekten fasziniert mich die rechtliche Dimension am meisten. Vorschriften entwickeln sich im Laufe der Zeit weiter und variieren erheblich von Region zu Region, und ihre Auslegung und praktische Anwendung kann komplex sein. In der Schweiz müssen wir uns bei unserer Arbeit an zahlreichen Standards orientieren, die von verschiedenen Institutionen herausgegeben werden, und gleichzeitig die Einhaltung der lokalen Rechtsvorschriften sicherstellen.

Die enge Zusammenarbeit mit den lokalen Hypothekenfinanzierungsspezialisten von Julius Bär, insbesondere in Genf, Lausanne, Sion, Crans-Montana und Verbier, stellt einen entscheidenden Vorteil dar. Dank ihrer langjährigen Erfahrung und ihrer Beteiligung an den meisten regionalen Transaktionen liefern sie wertvolle Einblicke in Marktentwicklungen und stellen gleichzeitig sicher, dass die lokale Nachfragedynamik sowie Liquiditätsaspekte und Wertsteigerungspotenziale umfassend berücksichtigt werden.

Wie sieht dein perfekter Sonntagmorgen aus?

Mein idealer Sonntagmorgen beginnt entspannt, am liebsten mit einem Sonnenstrahl und einem Frühstück. Später verfolge ich gerne Sportveranstaltungen, entweder als Zusammenfassung der Höhepunkte oder live. Wenn der Vormittag zu Ende geht und die Mittagszeit näher rückt, verbringe ich meist ein paar ruhige Momente mit meiner Familie auf dem Land, geniesse gutes Essen, die Natur und die Gelegenheit, mich von der Woche und der Stadt zu lösen.