Die Entscheidung für eine Hypothek ist eine wichtige und nicht leicht zu treffende Wahl. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen stellt sich für Hypothekarnehmer die Frage, ob eine Festhypothek oder eine Geldmarkt/SARON-Hypothek gewählt werden sollte.
Festhypothek, SARON-Hypothek und Geldmarkt-Hypothek kurz erklärt
Was ist der Unterschied der verschiedenen Hypothekararten? Dies lässt sich grundsätzlich so erklären: Bei einer Festhypothek vereinbaren der Kunde und die Bank «heute» die fixe Laufzeit, den Betrag und den Zinssatz einer Hypothek. Weder Betrag noch Zinssatz kann während der vereinbarten Laufzeit geändert oder angepasst werden. Somit bietet die Festhypothek planerische Sicherheit, da der Hypothekarnehmer genau weiss, wie hoch die zukünftigen Zinszahlungen sind. Deshalb bietet dieses Produkt einen optimalen Schutz gegen steigende Hypothekarzinsen. Festhypotheken können üblicherweise mit einer Laufzeit von 2 bis 10 Jahren abgeschlossen werden. Selbstverständlich kann eine Festhypothek auch nachteilig sein. Einerseits sind die Zinssätze von Festhypotheken im Vergleich zu Geldmarkt- oder SARON-Hypotheken höher, da die Festhypotheken bei ordentlicher Zinskurve einen Forward, ähnlich einer Versicherungsprämie, beinhalten. Andererseits können Hypothekarnehmer mit Festhypotheken nicht von zukünftigen, sinkenden Zinssätzen profitieren, Festhypotheken können nicht vorzeitig amortisiert oder sogar gänzlich getilgt werden.
Geldmarkt- oder SARON-Hypotheken hingegen sind kurzfristige Finanzierungsprodukte, die für gewöhnlich mit einer ein- bis dreimonatigen Laufzeit angeboten werden. Da bei diesen beiden Hypothekarprodukten der Zinssatz nach jedem Ablauf der Tranche neu dem aktuellen Zinsniveau angepasst wird, sind diese den Risiken von Marktschwankungen viel stärker ausgesetzt. Selbstverständlich profitieren diese Hypothekarprodukte jedoch von sinkenden Zinsen und geniessen zudem eine höhere Flexibilität, da diese nach Ablauf der ein- oder dreimonatigen Laufzeit teilweise oder ganz amortisiert werden können. Zu guter Letzt, ist natürlich eine Umwandlung in eine Festhypothek grundsätzlich jederzeit möglich.
Übrigens, der SARON (Swiss Average Rate Over Night) ist ein Tageszinssatz des besicherten Geldmarkts für Schweizer Franken und orientiert sich eng am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Die Banken errechnen eine Art Durchschnittssatz (compounded SARON) beispielsweise über drei Monate. Deshalb ist der finale SARON Basis-Zinssatz für Hypotheken erst bei Ablauf der Tranche verbindlich bekannt.
Ein Blick zurück: Kosten von Festhypotheken im Vergleich zu variablen Hypotheken in den letzten Jahren
Bevor wir auf die Frage eingehen, ob jetzt der richtige Moment ist, um bestehende kurzfristige Hypotheken in langfristige Festhypotheken umzuwandeln, ist ein Exkurs in die Vergangenheit empfehlenswert. Studien belegen, dass diejenigen Hypothekarnehmer, welche seit 1991 nur auf kurzfristige Geldmarkthypotheken gesetzt haben, deutlich weniger Hypothekarzinsen bezahlen mussten:
Ausgangslage: Hypothek 500 000 Franken, alle Angaben in Franken (gerundet)
| 10-Jahres-Zeitraum | Geldmarkt-Hypothek1) | 5-jährige Festhypothek | 10-jährige Festhypothek | Differenz2) |
| 1993-2003 | 163 000 | 257 000 | 300 000 | 137 000 |
| 1994-2004 | 142 000 | 270 000 | 342 000 | 200 000 |
| 1995-2005 | 124 000 | 279 000 | 312 000 | 188 000 |
| 1996-2006 | 116 000 | 249 000 | 299 000 | 183 000 |
| 1997-2007 | 115 000 | 220 000 | 235 000 | 120 000 |
| 1998-2008 | 121 000 | 180 000 | 231 000 | 110 000 |
| 1999-2009 | 122 000 | 190 000 | 221 000 | 99 000 |
| 2000-2010 | 115 000 | 209 000 | 278 000 | 163 000 |
| 2001-2011 | 99 000 | 199 000 | 235 000 | 136 000 |
| 2002-2012 | 87 000 | 191 000 | 229 000 | 142 000 |
| 2003-2013 | 84 000 | 190 000 | 178 000 | 94 000 |
| 2004-2014 | 82 000 | 156 000 | 204 000 | 122 000 |
| 2005-2015 | 79 000 | 124 000 | 161 000 | 82 000 |
| 2006-2016 | 74 000 | 148 000 | 199 000 | 125 000 |
| 2007-2017 | 65 000 | 140 000 | 226 000 | 161 000 |
| 2008-2018 | 52 000 | 156 000 | 239 000 | 187 000 |
| 2009-2019 | 43 000 | 106 000 | 187 000 | 144 000 |
| 2010-2020 | 42 000 | 96 000 | 151 000 | 109 000 |
| 2011-2021 | 41 000 | 83 000 | 153 000 | 112 000 |
| 2012-2022 | 40 000 | 60 000 | 94 000 | 54 000 |
| 2013-2023 | 44 000 | 69 000 | 115 000 | 71 000 |
| ∅ Zinskosten3) | 88 000 | 170 000 | 219 000 | 130 000 |
1) Auf der Basis des 3-Monats-Libors (ab 2022 SARON) / 2) Differenz teuerstes/günstigstes Modell / 3) Durchschnitt aller 10-Jahres-Zeiträume seit 1993 / Quelle: VZ VermögensZentrum
Wer beispielsweise im Zeitraum von 2013 bis 2023 auf eine zehnjährige Festhypothek setzte, zahlte mit einer Hypothek von CHF 500 000 in diesen zehn Jahren insgesamt CHF 115 000 Zinsen. Die Zinsen für eine Geldmarkt-Hypothek beliefen sich im gleichen Zeitraum auf CHF 44 000, und für zwei aufeinanderfolgende fünfjährige Festhypotheken bezahlte man gesamthaft CHF 69 000. Somit war die Geldmarkt-Hypothek für den Zeitraum von 2013 – 2023 die günstigste Finanzierungsvariante. Dasselbe Bild zeigt sich über alle Finanzierungsperioden seit 1993.
Empfiehlt sich eine Festhypothek?
Dies hängt vor allem vom Einzelfall ab. Nach den überraschenden und substantiellen Zinssatzerhöhungen im Jahre 2022, wurden die Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank in den letzten Monaten wieder deutlich reduziert. Die Bank Julius Bär & Co. AG prognostiziert kurzfristig weitere Zinssatzsenkungen. Jedoch erwartet die Bank Julius Bär & Co. AG, dass für die mittel- bis langfristigen Zinssätze, die Talsohle bald erreicht werden könnte.
Der finale Entscheid sollte aber nicht nur von ökonomischen Überlegungen angetrieben werden. Wie oben erwähnt, reduziert eine Festhypothek die Flexibilität des Kreditnehmers. Wer also gerne rasch amortisiert, demnächst einen grösseren Liquiditätsevent erwartet oder sogar plant, seine Immobilie in den nächsten Jahren zu verkaufen, sollte eher keine Festhypotheken abschliessen. Wer hingegen kurz vor der Pensionierung steht, oder wenn einer der Ehepartner aufgrund Elternzeit beruflich kürzertreten möchte und somit eine Reduktion des Einkommens eintrifft, dürfte mit einer Festhypothek mehr Planungssicherheit für die Zukunft erreichen. Dies sind wenige Beispiele, wie der Entscheid durch Faktoren beeinflusst werden kann, welche sich nicht nur auf den möglichen zukünftigen Zinssatz beschränken.
Einfache Grundregeln der Hypothekarfinanzierung
- Sogenannte «Schnellschüsse» sind zu vermeiden. Eine Hypothek ist ein langfristiges Produkt und sollte als solches beurteilt werden. Ein vermeintlich richtiger Entscheid heute könnte sich als falscher Entscheid für die Zukunft erweisen.
- Bevor über das Finanzierungsprodukt entschieden wird, muss der Hypothekarnehmer sich überlegen, wie die Finanzierung in Zukunft aussehen könnte und was für Ereignisse im Leben eintreffen werden, welche bereits bekannt sind (Pensionierung, Heirat, Kinder, Umzug, Erbschaft, etc.). Solche Ereignisse sind in der Entscheidung unbedingt mitzuberücksichtigen.
- Wer risikoscheu ist, sollte eher Festhypotheken abschliessen.
- Diversifikation ist nicht nur bei Geldanlagen wichtig, sondern auch bei Hypotheken - eine Kombination aus Geldmarkt-Hypothek und Festhypothek ist eine sinnvolle Überlegung.
- Suchen Sie immer das persönliche Gespräch und stellen Sie sicher, dass Ihre Bank eine langfristige Partnerschaft mit Ihnen eingehen will und nicht nur den kurzfristigen Abschluss sucht. Zudem beinhaltet eine Immobilien-Transaktion viele Facetten: Steuerrechtliche Fragen, Vermögensentwicklung, Veränderung der Immobilie wie zum Beispiel deren Verkauf. All diese Fragen müssen von Experten geklärt werden. Suchen Sie deshalb einen Partner, welcher Sie auch in diesen Fragen jederzeit und kompetent unterstützen kann.
Bank Julius Bär & Co. AG
Zum Autor: Gianfranco Bibbo ist Eidg. Dipl. Bankfachmann und leitet das Mortgage Advisory Switzerland der Bank Julius Bär & Co. AG seit 2016. Er kam 2005 zu Julius Bär und war seither fast ausschliesslich im Hypothekarbereich tätig. Zuvor arbeitete er 8 Jahre im Privat- und Firmenkundengeschäft einer Retailbank. Insgesamt verfügt Gianfranco Bibbo über fast 30 Jahre Erfahrung im Schweizer Hypothekargeschäft.