Bauland in der Schweiz ist bekanntlich ein knappes Gut. Neben Wohnbauland betrifft dies auch Gewerbebauland. Aufgrund der hohen Preisunterschiede zwischen baureifen Grundstücken in einer Wohnzone gegenüber einer Gewerbe- oder Industriezone stellt sich die Frage: Wer sind eigentlich Nutzer, Nachfrager oder Investoren solcher Grundstücke und welches Set-Up eignet sich im Markt?

Die folgende Analyse zeigt, dass sich die Neuentwicklung von ausserstädtischen Gewerbegrundstücken mehrheitlich nur in bestimmten Fällen mit optimalen Bedingungen aus Investorensicht lohnt. Dies setzt eine signifikante Risikominimierung für Investoren (u.a. gute Anbindung, langer Mietvertrag, gute Bonität des Mieters, nutzergerechter, moderner Gebäudepark) voraus. Dadurch sind relative tiefe Renditeerwartungen zu rechtfertigen. Der Takt im Markt wird daher überdurchschnittlich von Eigennutzern vorgegeben, welche das Land und die Liegenschaft zu Produktions- und Gewerbezwecken nutzen. Dass die mögliche Nutzbarkeit eine signifikante Rolle spielt, zeigen mitunter die erhöhten Baulandpreise für Data-Center-Nutzungen.

Ausgangslage

Gewerblich genutztes Bauland findet sich meist ausserhalb der Stadt- oder Dorfzentren, was zumeist durch Lärmimmissionen und Transportanbindungen begründet ist. Während Wohnformen noch typischerweise als homogen gelten können, sind die Unterschiede bei gewerblichen Nutzungen stärker ausgeprägt. Der Branchenmix gemessen an der Anzahl an Arbeitsstätten ist sehr heterogen.

Anzahl Arbeitsstätten von Unternehmensgruppen

Für den Immobilienmarkt ist dies von zentraler Rolle, da die baulichen Anlagen und das Land dem zentralen Bedürfnis von Produktion, Gewerbe oder Handel dienen. Da diese Bedürfnisse branchen- und nutzerspezifisch sind, weist der Gewerbeimmobilienmarkt deutliche Zeichen einer Fragmentierung auf. Nicht jede bauliche Anlage ist demnach für jeden Nutzer gleich nutzbar. 

Marktübersicht

Die Firma Wüest Partner weist für Gewerbe- und Lagerflächen schweizweit Mietpreise von CHF 70/m² p.a. (10%-Quantil) bis hin zu CHF 204/m² p.a. (90%-Quantil) aus. CBRE weist mit CHF 70-190/m² p.a. ähnliche Bandbreiten auf. 

Für Light-Industrial & Logistikliegenschaften weist CBRE per Q1 2026 eine Spitzennettorendite von 4-4.1% aus. Dies kann durch die durchgeführten Transaktionen von Julius Bär Real Estate sowie umfangreichen Bewertungs- und Kaufpreisedaten ungefähr gestützt werden. Bei ruralen Lagen mit schlechtem Gebäudebestand und Leerstand ist die Kaufbereitschaft deutlich verhaltener.

Nachfrager

Die potenziellen Nachfrager kann man grob in Selbstnutzer und Finanzinvestoren klassifizieren. Selbstnutzer halten Gewerbeliegenschaften als Betriebsstätte, während Investoren Gebäude entwickeln, im Bestand halten und vermieten oder auch als Immobilienentwickler auftreten. Aus Sicht des Betriebs steht dabei das Liquiditäts- und Kapitalmanagement im Vordergrund, verbunden mit der Sicherstellung der betrieblichen Bedürfnisse. Der Investor hingegen verfolgt in erster Linie das Ziel, eine angemessene Rendite zu erzielen.

Im gelisteten Fondsmarkt sind reine Commercial-Produkte in der Schweiz klar in der Minderheit. Von den 47 kotierten Fonds haben lediglich 12 Produkte einen vorwiegend kommerziellen Anlagefokus. Bezogen auf die Marktkapitalisierung entspricht dies lediglich rd. CHF 12.1 Mrd. von gesamthaft CHF 80.9 Mrd., somit 15%. Weiterhin weisen diese Gefässe ein unterdurchschnittliches Agio auf (15% ggü. 38% Durchschnitt aller gelisteten Fonds per 01.02.2026). Die Immobilien AGs haben mitunter einen stärkeren kommerziellen Fokus. 

Beispielhaftes Szenario

Bei Einzelbranchen kommt es im Markt immer wieder zu sogenannten «Sale-and-Lease-Back»-Transaktionen. Der bisherige Eigennutzer veräussert die Immobilie und mietet diese längerfristig zurück. Dies spielt Liquidität für Investitionen frei. Wichtig ist hierbei die Rolle der Höhe der Rückmiete. Da diese über die Vertragslaufzeit kapitalisiert wird, hat dies einen unmittelbaren Einfluss auf den Transaktionspreis.

Vor- und Nachteile von diversen Rückmietkonzepten - Sicht Unternehmen

Erhöhte Rückmiete gegenüber Markt

+ Höherer Initialverkaufspreis
+ Kurzfristig höhere Liquidität
- Langfristig höhere Belastung 

Häufig beobachtbar ist ebenso der Fall, dass ein Investor einen Endnutzer als Mieter direkt während der Entwicklung anbindet.

Die folgende Rechenskizze ist fiktiv und basiert nicht auf realen Fällen. Es wird angenommen, dass ein Investor für eine Gewerbeliegenschaft (ausserstädtisch) mit einem bonitätsstarken Single-Tenant mit einem hypothetischen 10-Jahresvertrag bei einer marktüblichen Miete von CHF 120/m² p.a. eine Bruttoanfangsrendite von 4.5% erwartet.¹ Die vermietbare Fläche ist mit beispielhaften 10 000 m² angesetzt. Daher beträgt die Marktmiete absolut CHF 1 200 000 p.a. Dies ist das Referenzszenario. In den anderen Varianten wird die Marktmiete nach Vertragsablauf (hier 10 Jahre) modelliert.

Berechnungsskizze

*Der Barwert aus dem Exit beträgt für alle Szenarien identisch CHF 16.13m.

Rund 40% des Transaktionspreises werden demnach im Referenzszenario innert der Vertragslaufzeit generiert. Fällt der Einzelmieter unerwartet durch Konkurs aus, hat dies erhebliche Auswirkungen auf das Investment zur Folge. Zudem ist mit Mietausfällen, während der unvorhergesehenen Neuvermietungszeit, von voraussichtlich über einem Jahr zu rechnen. Empfohlen für Käufer ist daher bei der Kaufpreisverhandlung eine ausreichend hohe Bankgarantie einzufordern. Im obigen Beispiel wäre bei einem Kaufpreis basierend auf einer Vertragsmiete von CHF 180/m² p.a. (Annahme Overrent) ggü. CHF 120/m² p.a. (Marktmiete) und einem Konkurs nach 3 Jahren ein c.p. Verlust von mind. CHF 6m oder fast 20% des Initialkaufpreises zu verbuchen.

Demzufolge lohnt es sich, die Risiken des Investors aus einer Single-Tenant-Beziehung bei der Due Diligence im Detail zu beleuchten:

• Asymmetrische Informationen
• Bonitäts- und Ausfallrisiko
• Moral Hazard z.b. nach erhaltender (hoher) Kaufpreiszahlung bedingt durch überhöhte und nicht tragfähige Rückmiete bei bereits drohendem Konkurs des Unternehmens

Auch für ein Unternehmen besteht ein Risiko, falls es mit dem Investor einen langfristigen Mietvertrag zum Wirtschaften auf dem Grundstück eingeht. Sollte der Kreditgläubiger bereits vor Abschluss des Mietvertrages ein Grundpfandrecht eingetragen haben und selbst zahlungsunfähig werden, könnte eine Zwangsverwertung resultieren. Bei einer künstlich tiefen Vertragsmiete könnte sich dies nachteilig auf den Liegenschaftswert auswirken (siehe ebenso Zahlenbeispiel oben). In der Folge könnte der Grundpfandgläubiger nach Art. 142 SchkG einen Doppelaufruf² verlangen. Dadurch besteht für das Unternehmen die Gefahr, dass der Übergang des Vertrags auf den neuen Eigentümer nicht bindend wird. Entweder werden neue Konditionen verhandelt oder das Unternehmen muss den Standort verlassen. In der Praxis sind solche Fälle jedoch kaum bekannt.

Auswirkungen auf die Bodenpreise

Aufgrund der aufgezeigten Spannbreiten und individuellen Kaufpreisverhandlungen können Gewerbe- und Industriezonen signifikant unterschiedliche Zahlungsbereitschaften für das zugehörige Land zur Folge haben. Weiterhin lassen die meisten Bau- und Zonenordnungen in Industriezonen viel Freiheitsgrade bei der Ausnützung. Eine erhöhte Ausnützung für einen hohen Büroanteil wirkt sich in den meisten Fällen nachteilig aus, da kaum externe Nachfrage besteht und Unternehmen/Produzenten nur einen gewissen Teil an Verwaltungs- und Back-Office-Flächen benötigen. Daher werden die meisten Industriegrundstücke nicht maximal ausgenützt, sondern bedarfsgerecht. Hervorzuheben sind beispielsweise Grundstücke, welche für Data-Center geeignet sind. Hier weicht die Zahlungsbereitschaft signifikant positiv gegenüber den Durchschnittspreisen ab.

Ausgehend vom vorherigen Zahlenbeispiel wird von üblichen Erstellungskosten für eine Gewerbeüberbauung ausgegangen. Diese Kosten werden von einem potenziellen Landerwerber vom Transaktionspreis nach Fertigstellung abgezogen.³

An ausserstädtischen Lagen resultieren daraus Residualwerte i.H.v. durchschnittlich CHF 200-400/m² Grundstücksfläche. Der Landwertanteil vom Wert nach Fertigstellung beträgt häufig zwischen 10-20% was circa üblichen Lageklassen in nicht städtischen Gebieten gemäss SIV-Tabellen entspricht. Die Bandbreite der Landpreise wird auch ca. in einer Studie der Firma FPRE (2025) herausgearbeitet.⁴

Für einen Investor oder Entwickler ist es jedoch ungenügend, lediglich die Erstellungskosten nach Baukostenplan (BKP) einzubeziehen. Relevant sind die Gesamtanlagekosten inkl. Risikopositionen/Marge, Erstvermarktungspositionen sowie Finanzierungskosten. Dies mindert den Residualwert empfindlich, was im schlechtesten Fall einen negativen Landwert zur Folge haben kann. Bei einer Bruttoanfangsrendite von 5.5% wäre der Residualwert c.p. bei der sehr vereinfachten Bauträgermethode bereits signifikant negativ. Die Gewerbebaulandpreise sind daher effektiv nur in einem optimalen Set-Up erzielbar. Umgekehrt gerechnet, können bei einem gesetzten Landpreis von CHF 400/m² obigen Zahlenbeispiel⁵ rund CHF 2 270/m² vermietbarer Fläche als Initialkosten investiert werden. Darin müssen alle genannten Kostenpositionen abgedeckt werden, was je nach baulicher Situation herausfordernd sein kann und bereits eine optimierte Renditeerwartung bedingt.

Daraus lässt sich schliessen, dass es mehrheitlich Eigennutzer sind, welche das Marktgeschehen dominieren. Für Entwickler oder Investoren ist das Investment interessant, insofern das Land direkt mit einem Mieter als Endnutzer (sowie fester Vertragslaufzeit) angebunden wird. Dies erfolgt meistens mit einer «Built to Suit» (BTS)-Lösung. Eine Entwicklung «auf Vorrat» an der grünen Wiese ohne Endnutzerkonzept erscheint unwirtschaftlich, risikobehaftet und an den meisten Standorten in der Schweiz nicht rentabel.

Zusammenfassung

Zusammenfassend gewinnt der Beratungsbedarf bei kommerziellen Entwicklungen in einem komplexeren Finanzierungsumfeld deutlich an Relevanz. Investoren wie auch Unternehmen sollten sich des Gegenparteirisikos (insbesondere bei Single-Tenants oder wenigen Mietparteien) und der möglichen Konsequenzen bewusst sein und entsprechende Vorkehrungen beim Ankauf oder Verkauf treffen. Eine gesicherte Finanzierung bildet zudem ein solides Fundament, um mit einer realistischen und marktgerechten Verkehrswertschätzung sowie kompetenten Transaktionsberatern Entwicklungsprojekte auch bei unvorhergesehenen Ereignissen, wie eine gesamtwirtschaftliche Stagnation oder Rezession, über die Ziellinie zu bringen. 

Julius Bär Real Estate

Julius Bär Real Estate hat ca. 20 Transaktionen von kommerziellen Liegenschaften im Jahr 2025 begleitet. Auf der Bewertungsseite hat Julius Bär Real Estate ein Volumen von mehr als CHF 1.5 Mrd. im Bereich von kommerziellen Liegenschaften durchgeführt sowie ca. CHF 1 Mrd. im Bereich von Entwicklungsliegenschaften. Unsere erfahrenen Teams unterstützen auch Sie gerne bei allen individuellen Anliegen.

Fussnoten

¹ Eine übliche Anzahl Parkplätze sei der Einfachheit halber inbegriffen. Die Rendite wird in zwei Komponenten geteilt. Die Jahre 1-10 werden mit 2.5% als «Bond»-Comparable kapitalisiert. Der Kapitalisierungszinssatz im Exit wird c.p. hergeleitet, sodass der abgezinste Exitwert in Addition zum Barwert der ersten 10 Jahre dem Barwert aus dem Referenzszenario entspricht. Die Exitrendite resultiert demnach in rd. 4.7%. Der IRR (bezogen auf die Sollmiete) ist bei 4.5% in allen Szenarien stabilisiert. Die Werte sind gerundet.

² Der Doppelaufruf stellt ein Instrument zum Schutze des Grundpfandgläubigers gemäss Altersprioritätsprinzip dar. Es schützt den Gläubiger vor zeitlich nachrangigen wirtschaftlichen Minderungen/Belastungen auf dem Grundstück (Dienstbarkeiten, Belastungen, Verträge etc.). Die Liegenschaft wird einmal «as-is» mit Belastungen ausgerufen und einmal ohne betreffende Belastungen. Insofern ein höherer Verwertungserlös ohne Lasten zur Deckung der Hypothek resultiert, werden die Lasten «gelöscht».

³ Die Residualwert- oder auch Bauträgermethode ist eine übliche Methode zur Bemessung der Zahlungsbereitschaft für ein unbebautes Grundstück. Dabei wird der spätere Nutzen (= Wert oder Transaktionspreis) den Aufwendungen für die Erstellung gegenübergestellt. Das Residuum stellt den maximal möglichen Preis dar, um das Land zu erwerben.

⁴ FPREview Einblicke in den Gewerbe- und Industrieflächenmarkt (2025).

⁵ Vereinfachte Berechnung mit CHF 120/m² p.a. Miete sowie einer Renditeerwartung von 4.5%. Mit einer Ausnützungsziffer (anrechenbare Geschossfläche geteilt durch anrechenbare Grundstücksfläche) von etwas über 1 und einer Flächeneffizienz (vermietbare Fläche geteilt durch Geschossfläche) etwas unter 1 bei Gewerbehallen entspricht 1m² vermietbarer Fläche = 1m² Grundstücksfläche.