Der Bundesrat will das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland («Lex Koller») verschärfen und hat an seiner Sitzung vom 15. April 2026 eine entsprechende Vernehmlassung eröffnet, die noch bis am 15. Juli 2026 dauert. Diese Vernehmlassung ist ein Teil der Begleitmassnahmen, die der Bundesrat im Zusammenhang mit der am 14. Juni 2026 zur Abstimmung kommenden Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» beschlossen hat. Inzwischen wurden bereits diverse Antworten aus der Immobilienbranche zur Vernehmlassung publiziert. So hat u.a. die «Allianz Lex Koller bleibt modern» - bestehend aus neun wichtigen Wirtschafts- und Branchenverbänden – erklärt, dass die vom Bundesrat vorgesehenen Regulierungen der Schweiz schaden würden und nicht mit bestehenden Freihandelsabkommen vereinbar seien.

Der Wohnraum in der Schweiz ist knapp, wie der jüngst von Wüest Partner publizierte rückläufige Wohnbausaldo von netto 32 200 neuen Wohnungen (Durchschnitt 2010-25: 42 460 neue Wohnungen) im Jahr 2025 zeigt. Bei der Diskussion möglicher Lösungsansätze dieser Knappheit und der damit verbundenen Preiseffekte gilt es, die verschieden Märkte und deren Treiber zu beurteilen. So werden die Wohnangebotsmieten primär durch Angebot (Entwicklermarkt) und Nachfrage (Nutzermarkt) definiert. Die Preise von Wohnrenditeliegenschaften werden dagegen auf dem Vermögensmarkt definiert, der überwiegend durch die Zinssituation bzw. der relativen Attraktivität gegenüber anderen Anlageklassen bestimmt wird und der bereits heute nur für Schweizer Anleger direkt investierbar ist. Zielführend sind unseres Erachtens deshalb Massnahmen, die zu einer raschen Ausweitung des Angebots von Wohnungen und damit zu einer Beschleunigung auf dem Entwicklermarkt führen. So zeigt der vom Bundesamt für Justiz in Auftrag gegebene Bericht von Fahrländer Partner (FPRE), dass primär eine dynamischere Raumplanung notwendig ist, um die Probleme des Wohnungsmarktes zu lindern. Zudem wäre es gemäss FPRE zielführend, in den stark nachgefragten Agglomerationen zusätzliches Bauland freizugeben. Dieses sollte mit hoher Dichte und Regeln bezüglich Erschwinglichkeit bebaut werden können. In diesem Zusammenhang ist die vom Bundesrat am 22. April 2026 in Auftrag gegebene Vernehmlassungsvorlage zur Beschleunigung der Planungs- und Baubewilligungsverfahren zu begrüssen. 

Verschärfende Eingriffe in den Vermögensmarkt tragen unseres Erachtens nicht zur Problemlösung bei, sondern würden die Probleme tendenziell eher verstärken sowie zu einer weniger starken Angebotsausweitung (Entwicklermarkt) in den betroffenen Segmenten führen. Zudem hätte ein genereller Ausschluss ausländischen Kapitals von sämtlichen Immobilienteilmärkten – Wohn- und Geschäftsimmobilien – erhebliche negative Auswirkungen auf die Schweizer Wirtschaft. So können ausländische Kapitalgeber via Sale- und Leaseback-Transaktion den Unternehmen in Krisensituationen die willkommene Liquidität zuführen und Arbeitsplätze sichern. Besonders betroffen wären auch die Hotellerie sowie der Bereich Data Center. Gerade hier ist der Schweizer Markt in erheblichem Masse auf ausländische Akteure angewiesen. Dies hätte negative Auswirkungen auf die digitale Infrastruktur und würde die Attraktivität des Standorts Schweiz für Technologieunternehmen und datenintensive Industrien schwächen. 

Der Ausschluss von ausländischem Anlagekapital bei indirekten Anlagen hätte wegen den für Banken schwierig durchsetzbaren Kontrollen (z.B. bei juristischen Personen und Kollektivanlagen) vor der Transaktionsausführung und daraus resultierenden Sanktionen wohl eine Dekotierung der börsennotierten Anlagegefässe zur Folge. Während kotierte Immobiliengesellschaften bereits heute entscheiden können, ob sie die Namenaktionäre im Aktienregister zur Erfüllung der Lex-Koller-Bestimmungen (max. 33% ausländische Anleger bei Wohnimmobiliengesellschaften) eintragen wollen, existieren solche Möglichkeiten bei kotierten Immobilienfonds nicht. Da jedoch die Fondsinvestoren nur über Vermögens- aber keine Stimmrechte (Ausnahme: SICAV) verfügen, sind in unserer Beurteilung auch keine Verschärfungen für ausländische Anleger notwendig. Demgegenüber wäre der Schaden für den Schweizer Finanzplatz und die Vorsorgeeinrichtungen im Falle der drohenden Dekotierung signifikant. Ein aktueller Vergleich mit deutschen offenen Immobilienfonds zeigt, die sich diese mit signifikanten Kapitalrücknahmen von Anlegern auseinandersetzen müssen. Die Konsequenz sind bereits drei Fondsschliessungen im ersten Quartal 2026. Demgegenüber musste in der Schweiz noch nie ein Immobilienfonds geschlossen werden, was die Stärke des kotierten Modells bestätigt und schliesslich – was am wichtigsten ist – sicherstellt, dass genügend Kapital im Vermögensmarkt vorhanden ist, um wichtige Neubau- oder Renovationsprojekte umzusetzen. Dies mit dem Ziel, einen modernen Gebäudepark sicherzustellen, welcher auch die Ziele im Umweltbereich unterstützt.

Nach der erfolgten Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative und den ab 1. Januar 2029 erwarteten kantonalen Zweitwohnungssteuern als Kompensation infolge der Abschaffung des Eigenmietwertes wäre eine zusätzliche Belastung mit einer Kontingentierung unseres Erachtens schädlich für den Immobilienmarkt in den Tourismusregionen. So würde die geforderte Halbierung der Ferienwohnungskontingente von 1 500 auf 750 Einheiten die Entwicklungstätigkeit in den Tourismusregionen belasten. Eine Beschränkung des Verkaufs u.a. von bewirtschaften Wohnungen an Ausländer würde zudem den Bau und die Finanzierung neuer Hotelbetriebe (welche oft nur durch diese bewirtschaften Wohnungen profitabel sind) gefährden, die mit dem Verbot im Bereich der Geschäftsimmobilien damit mehrfach negativ betroffen wären. Die klassischen Wintersportorte stehen derzeit wegen des Klimawandels vor der Herausforderung, sich zu Ganzjahresdestinationen zu transformieren und sind damit auf neue, innovative Beherbergungs- und Finanzierungskonzepte angewiesen.

Da sich die vorgeschlagenen Verschärfungen der Lex Koller noch in einem Vorentwurf befinden, erwarten wir aufgrund der erwähnten Einwände der Branchenakteure signifikante Anpassungen des aktuellen Gesetzesentwurfs. Auch ein Verzicht auf eine Überweisung an das Parlament ist nach wie vor eine mögliche Variante, da der Bundesrat bereits Ende November 2024 bezweifelt hatte, «dass die Lockerungen der Lex Koller, die in den letzten vier Jahrzehnten beschlossen wurden, die Ursache für den heute angespannten Immobilienmarkt darstellen.». Neben der Lex Koller sind zudem weitere regulatorische Entwicklungen (u.a. Begrenzung der Zuwanderung, Mietregulierungen) im Auge zu behalten werden, da diese bereits kurz- bis mittelfristig Einfluss auf den Immobilienmarkt haben könnten.